【土地相続の流れ】 遺言書の捜索から相続登記、相続税申告まで詳しく解説!

土地は、現金や預貯金のように簡単に分割ができないため、相続人間(特に兄弟)で意見が一致しないということも珍しくありません。

しかも、土地は他の財産よりも高額になることが多いため、相続争いが起こりやすいという側面があるのです。

この記事では、遺産に土地が含まれる場合の兄弟間の遺産分割の流れについて詳しく網羅的に説明します。

[ご注意]
記事は、公開日(2019年8月26日)時点における法令等に基づいています。
公開日以降の法令の改正等により、記事の内容が現状にそぐわなくなっている場合がございます。
法的手続等を行う際は、弁護士、税理士その他の専門家に最新の法令等について確認することをおすすめします。

兄弟で土地の相続する際の流れ

まず、土地を含めた遺産を相続する際の流れについて説明します。

土地を相続する際の大まかな流れは、通常、次のようになります。

  1. 遺言書の捜索
  2. 相続人の調査
  3. 相続財産の調査
  4. 遺産総額の確定
  5. 相続放棄の検討
  6. 遺産分割協議と遺産分割協議書の作成
  7. 相続登記(名義変更)
  8. 相続税の申告と納付

以下、それぞれについて説明します。

遺言書の捜索

遺言書があるかどうかによって、遺産分割の流れが変わってくるため、まずは、遺言書の有無を確認します。

遺言書がある場合は、遺言書に記載された内容に基づいて遺産分割を行います。遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行います。

ただし、遺言書がある場合でも、包括遺贈の場合は、遺産分割協議が必要です。

包括遺贈とは、「長男に遺産の半分を遺贈する」というように、具体的な財産を指定せずに、割合を指定して行う遺贈のことをいいます。

また、遺言には、普通形式と特別形式があり、一般的な場面では普通形式での遺言作成となります。普通形式の遺言には、自筆証書遺言、秘密証書遺言、公正証書遺言の3つがあります。

公正証書遺言

公正証書遺言の場合は、公証役場で遺言書原本が保管されていて、公正証書遺言の有無を検索してもらうことができます。

公正証書遺言の遺言書の正本と謄本(いずれも原本の写し)は遺言者によって保管されているはずですが、公証役場で何通でも謄本の交付を受けることができるので、見つからなくても構いません。

公正証書遺言の謄本は、遺言の執行手続ごとに必要です。

自筆証書遺言と秘密証書遺言

また、自筆証書遺言と秘密証書遺言の場合は、遺言者が自分で遺言書を保管しています。

亡くなった方が遺言書を保管していそうな場所を入念に探しましょう。また、遺言者が遺言書の作成に携わった専門家等に遺言書を預けている場合もあります。

遺言書が専門家等に預けられている場合は、相続人が遺言者から生前にその旨を聞かされていれば、相続人から保管者に連絡します。

聞かされていない場合は、保管者からの連絡があるまで、相続人は遺言書の存在を知る方法がありません。

その場合は、保管者が保管料の入金がないことや定期連絡がないこと等によって遺言者の死亡を知り、相続人に連絡することになります。

また、遺言書は、本来は、銀行の貸金庫には保管しない方がよいのですが、遺言者がそのことを知らずに貸金庫に保管していることがあります。

相続人が貸金庫を開けるには、金融機関の所定の用紙に、相続人全員が実印を押印し、印鑑登録証明書を添付しなければなりません。

遺言書の検認

自筆証書遺言と秘密証書遺言の場合は、遺言書が見つかったら、家庭裁判所で検認を受けなければなりません。

検認前に開封すると5万円以下の過料(行政罰)を科されることがあります。

検認が済むと申請手続を経て検認済証明書を遺言書に添付してもらえます。この証明書は名義変更等の際に必要になります。

自筆証書遺言の保管制度

なお、相続法の改正によって、2020710日からは、法務局において自筆証書遺言に係る遺言書を保管する制度が新設されます。

この法制度の施行後は、相続人や受遺者(遺言によって遺産を与えられる人)等の相続関係人は、法務局で、遺言書保管所に保管されているかどうかを証明した書面(遺言書保管事実証明書)の交付を請求することができ、遺言書が保管されていれば、法務局は、請求に応じるとともに、他の相続人や受遺者等に、遺言書を保管していることを通知します。

この制度が利用されている場合は、遺言書の検認手続は不要で、遺産の承継者は、すぐに相続手続が可能です。

遺言内容に偏りがある場合

なお、遺言内容に偏りがある場合は、遺留分を侵害している可能性があります。遺留分とは、故人(被相続人)の配偶者や子など一定の範囲の相続人に留保された相続財産の割合のことです。

遺贈(遺言者が死後に財産を人に無償で譲与すること)や贈与が行われると、遺贈や贈与を受けられなかった相続人が、遺産をあまり取得できないことがあります。

そのような場合に、民法では、一定の範囲の相続人に対して、法定相続分の一定割合を遺留分として相続できるようにしているのです。

そして、遺留分を侵害された人は、贈与や遺贈を受けた人に対し、遺留分侵害の限度で贈与や遺贈された財産の返還を請求することができます(なお、201971日以降に開始された相続については、贈与や遺贈された財産そのものの返還ではなく、遺留分侵害額に相当する金額を請求できるように、相続法が改正されます)。

被相続人の子の遺留分は、法定相続分の2分の1です。

相続人の調査

遺言がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行います。したがって、そもそも誰が相続人なのかを確定しなければなりません。

大抵の場合は、調査をしなくても親族関係を把握しているでしょうが、中には、相続人調査によって、被相続人が認知した子の存在が発覚することもあります。

誰が相続人になるかのルールについては、こちらの記事をご覧ください。

相続人調査は、被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本等を収集して行います。相続人を確認するための戸籍謄本等は、相続手続でも必要です。

相続財産の調査

相続財産の内容が確定されなければ、遺産分割を行うことは当然ながらできません。

したがって、相続財産を調査し、遺産分割協議前に確定する必要があります。
プラスの財産だけでなく、借金等のマイナスの財産も調査します。

相続財産の調査はとても地道な作業です。まずは、被相続人の自宅を調査します。

預貯金通帳、キャッシュカード、有価証券等の証書、不動産の権利証、固定資産税の通知書等が保管されていれば、それらを基に調査します。

郵便物から財産が分かることもあります。銀行や証券会社などから郵便物があれば、そこで口座を開いている可能性があるからです。

口座を開いている金融機関が分かったら、残高証明書を発行してもらいます。

名寄帳

また、不動産を調査する方法として、名寄帳(なよせちょう)を利用する方法があります。

名寄帳には、その市区町村の課税対象不動産がすべて記載されています。名寄帳は役場で相続人であることを証明すれば取得することができます。

現金や預貯金のような財産の価額が明確なものだけでなく、不動産、非上場株式、美術品・骨董品のように、いくらの価値があるのか、評価が必要な財産もあります。

財産の評価

納税のための財産評価の方法は法令で定められていますが、遺産分割のための財産評価の方法には決まりはありません。

当事者同士が納得をすれば、どのように評価をしても構いません。通常は市場価格(その財産を売った場合の価格)で評価します。

市場で売却して価額弁償を行う場合は、売却価格を評価額とすればよいのですが、売却しない場合は、どのように市場価格を見積もるかということが問題になります。

この点、土地の場合は、次の式で、およその市場価格を算定することができます。

固定資産税評価額 ÷ 7 × 10

固定資産税評価額は、課税明細書の課税標準額または価格の欄に記載されています。

このような簡易な方法による算定額で合意に至らない場合は、不動産鑑定士による鑑定結果によって評価することが多いです。

合意形成のためには、鑑定を依頼する専門家を双方の合意の下で選び、鑑定結果に従うことを合意のうえで、鑑定を依頼するとよいでしょう。

遺産総額と相続分の確定

遺産分割協議時に寄与分や特別受益についての主張がなされることがあります。

寄与分

寄与分とは、被相続人の生前に、相続人が、被相続人の財産の増加や維持に寄与した程度のことです。

寄与分がある相続人は、他の相続人に比べて、その分多くの財産を相続することができます。

特別受益

特別受益とは、相続人が複数いる場合に、一部の相続人が、被相続人からの遺贈や贈与などによって特別に受けた利益のことです。

特別受益を受けた相続人がいる場合は、遺産分割における当該相続人の取得分を、特別受益を受けた価額に応じて減らす必要があるので、特別受益の価額を相続財産の価額に加えて相続分を算定し、その相続分から特別受益の価額を控除して特別受益者の相続分が算定されます。

なお、寄与分や特別受益の存在や金額について争いがある場合は、寄与分や特別受益を主張する方が立証しなければなりません。

相続放棄の検討

相続放棄とは、相続人が被相続人の権利や義務を一切承継しない選択をすることをいいます。

したがって、相続したくない土地だけ相続放棄をすることはできず、すべて相続するか、まったく相続しないかを選択しなければならないのです。

通常、相続放棄は、プラスの財産の価額よりも借金等のマイナスの財産の価額の方が大きい場合に利用されます。そのような場合に相続すると、相続人が損してしまうからです。

同様に、家以外に特に財産がなく、しかも、その家に使い道も価値もないという場合に相続すると、家の維持管理費や固定資産税を延々と負担し続けなければならなくなり、相続人が損してしまいます。

このような場合もまた、相続放棄した方が得であるといえるでしょう。

つまり、土地も使い道や価値がない場合は、「土地の維持管理にかかる手間や費用、固定資産税」を負債と同様に考えて、遺産のプラスの財産と天秤にかけて、プラスが大きければ相続し、マイナスが大きければ相続放棄をするという判断をするのがよいでしょう。

また、厳密にいうと、相続放棄をするにも費用がかかりますので、その分も加味して損得を計算する必要があります。

相続放棄は相続人全員でする必要はありませんが、相続人全員が相続放棄をすることもできます。相続放棄をすると、その人は始めから相続人でなかったことになります。

そのため、同順位の相続人が全員相続放棄をすると、次順位の相続人に相続権が移ります。

同順位の相続人と配偶者相続人は、同時に相続放棄をすることができますが、異なる順位の相続人は同時に手続きをすることはできません。

先順位の相続人の放棄が受理されてからでなければ、次順位の相続人は手続きをすることはできません。

なお、相続放棄をしても、すぐに土地の管理義務から解放されるわけでありません。次順位の相続人が管理を始めることができるまでは、その財産の管理を継続しなければならないのです。

相続人全員が相続放棄をした場合

そして、相続人全員が相続放棄をした場合は、前述のとおり、申立てに応じて相続財産管理人が選任され、相続財産管理人が相続財産の管理を始めたら、相続人による相続財産の管理義務がなくなります。

相続財産管理人の選任にかかる費用は、申立費用と、相続財産管理人への報酬があります。

申立費用は、数千円程度のもので、内訳は以下のとおりです。

  • 収入印紙800
  • 切手代(裁判所からの連絡用。裁判所によって異なりますが1,000円前後が多いようです。)
  • 官報公告料4230円

相続財産管理人への報酬は、親族が相続財産管理人になる場合は不要ですが、相続財産管理人になった親族は、土地の帰属が決まるまでは、土地の管理を継続しなければなりません。

相続財産管理人に弁護士や司法書士が選任される場合は、管理の手間や難易度に応じて月額1万円から5万円ぐらいの報酬が、裁判所によって決められます。

報酬は相続財産から支払われますが、十分な財産がない場合は、申立人が予納金を納めなければなりません。

予納金の金額は、家庭裁判所や事案によって異なりますが、数十万円~150万円ぐらいです。

なお、相続を単純承認すると、相続放棄をすることができなくなりますので、相続放棄を検討中に単純承認しないように気を付けましょう。

相続放棄を検討する場合は、単純承認対策も含めて、一度、専門家に相談しておくことを強くお勧めします。

遺産分割協議と遺産分割協議書の作成

遺産分割協議とは?

相続人が1人しかいない場合は、その相続人が単独で相続しますが、相続人が複数人いる場合は、一旦、すべての相続人が相続財産をそれぞれの取得分に応じた持分で共有する状態になります。

共有のままでは、財産を処分することもできず、使い勝手も悪いため、通常は、各相続人が相続分に応じてどの財産を取得するのかを決めて、単独で取得できるようにします。

このように相続人全員で共有している遺産を分割して各相続人が単独で取得することを「遺産分割」といい、遺産分割のための相続人間の協議(遺産の分け方を決める協議)のことを「遺産分割協議」といいます。

絶縁した兄弟がいる場合に遺産分割を進める方法

絶縁した兄弟がいる場合に遺産分割を進める方法については、関連記事をご覧ください。

遺産分割の方法

遺産の分割方法には、次の3があります。

  • 現物分割
  • 換価分割
  • 代償分割

なお、共有のままで構わない遺産については、分割の対象から外しても構いません。

以下、それぞれについて説明します。

現物分割

現物分割とは、遺産を現物のまま分割する方法のことです。例えば、相続人がAB2人で、相続分は2分の1ずつであったとします。

遺産は、現金1,000万円と、土地1筆(時価1,000万円)、自動車1台(時価100万円)であるとします。

このような場合に、土地を半分に分筆(1筆の土地を分けること。土地は1筆、2筆と数えます。)し、次のように遺産分割した場合、このような分割のことを現物分割といいます。

Aが相続する財産
現金450万円、分筆後の土地(時価500万円)、自動車(時価100万円)
Bが相続する財産
現金550万円、分筆後の土地(時価500万円)

また、分筆しなくても、次のような分け方も現物分割に含まれます。

Aが相続する財産
現金50万円、土地(時価1,000万円)
Bが相続する財産
現金950万円、自動車(時価100万円)

換価分割

換価分割とは、遺産を売って、お金に換えて、そのお金を分ける分割方法のことです。

例えば、先ほどの例でいうと、土地と自動車とをそれぞれ1,000万円と100万円で売ると、元からあった現金1,000万円と併せて、現金2,100万円になります。

これをABとで1,050万円ずつ相続します。

これが換価分割です。土地だけを換価分割して、自動車は現物分割するということも可能です。

換価分割をする際は、相続人の代表者が不動産会社と遣り取りをすることとなりますが、代表して交渉してくれた相続人に、手間賃の分、多めに財産がいくようにし調整するとよいでしょう。

なお、財産を売却して譲渡所得が生じた場合には、その金額に対して所得税などの税金がかかりますが、換価分割の場合も譲渡所得が生じていた場合は、課税されます。

代償分割

代償分割とは、現物分割によると、法定相続分どおりにうまく分割できない場合等に、法定相続分よりも多く相続する人から、少なく相続する人に対して、法定相続分との差額分の代償する分割方式のことです。

例えば先ほどの例で、次のように現物分割を行ったとします。

Aが相続する財産(合計1,100万円)
土地(時価1,000万円)、自動車(時価100万円)
Bが相続する財産
現金1,000万円

法定相続分どおりであれば、1050万円ずつであるため、このままでは、Aが法定相続分よりも50万円多く相続し、Bが法定相続分よりも50万円少なく相続することになります。

そこで、Aの自己資産からBに対して50万円を代償することで、バランスをとるのが代償分割です。

小規模宅地等の特例の適用を受けられる人が土地を取得すると節税になる

「小規模宅地等の特例」とは、330㎡までの宅地であれば、その評価額を8割減できる大変お得な特例です。

この特例の適用を受けられるのは、配偶者、同居の親族、家を持っていない親族のいずれかです。

この特例を受けられる相続人と受けられない相続人がいる場合、特例を受けられる相続人が土地を相続し、受けられない相続人が他の財産を相続すると、相続税の節税になることがあります。

遺産分割協議書

当事者全員が同意できる内容が決まったら、遺産分割協議書を作成し、全員が押印します。

遺産分割協議書は、名義変更等の相続手続で必要になる大切な書類です。

相続登記(名義変更)

遺産分割協議書を作成したら、相続財産を相続人に移転させます。相続した土地については、所有権移転登記(名義変更)を行います。

登記は今のところ義務ではありませんが、相続登記をしないでいると、次の4つのリスクがあります。

  • 他の相続人の持分を差し押さえられたり、売却されたりするおそれがある
  • 不動産の売却・担保設定ができない
  • 権利関係が複雑になる
  • 次の相続時に2倍の費用がかかる可能性がある

なお、相続登記の義務化については議論が進んでおり、早ければ、2020年の臨時国会に義務化のための改正法案が提出され、義務化される可能性があります。

相続税の申告と納付

相続税の申告、納付は被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に済ませなければなりません。申告だけでなく、納付まで含めて10か月です。

仮に、この申告期限までに、相続人の間で遺産分割がまとまらない場合でも、申告は行わなければなりません。

その場合、一旦、法定相続分で相続した前提で申告を行い、申告後、実際に分割した割合が法定相続分と異なることで相続税に変更が生じた場合は、修正申告(または更正の請求)を行う必要があります。

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この記事を書いた人

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