税理士監修記事

土地の贈与税はいくら?計算方法と贈与税がかからない方法を紹介!

贈与税の、その金額を詳しく知っていますか?

例えば1,000万円分の土地の贈与を受けると、税法上は177万円もの税金を支払わなくてはいけないのですが、課税方式の違いによって税金が安くなる可能性があるのです。

ただしそのためには、いろいろな控除や特例によって計算も複雑になっていくので、十分な知識と正確な金額の把握が必要です。

この記事では、土地の贈与にかかる税金について詳しく解説するとともに、節税対策についても解説していきます。

親・祖父母の生前に贈与を…とお考えの方などは是非、参考にしてください。

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記事は、公開日時点における法令等に基づいています。
公開日以降の法令の改正等により、記事の内容が現状にそぐわなくなっている場合がございます。
法的手続等を行う際は、弁護士、税理士その他の専門家に最新の法令等について確認することをおすすめします。

贈与税の2つの課税方式

贈与税は、自分以外の他人から現金や不動産などの財産をもらったときに、もらった人にかかる税金です。

“他人”が誰でもあっても、贈与税はかかります。財産をくれた人が、たとえ親でも、配偶者でも、もらった人は納税しなくてはなりません。

この贈与税がいくらかかるのか?を計算するためには、まず課税方式について知る必要があります。

贈与税の課税方式には「暦年課税」と「相続時精算課税」の2つがあり、贈与を受けた人が、どちらの方式で贈与税を計算するかを贈与者ごとに贈与税の申告時に選択することができます(ただし、一度、相続時精算課税を選択した贈与者からの贈与については翌年以降暦年課税を選択することはできません)。

暦年課税とは

暦年(1月~12月)ごとに贈与を受けた金額を合計し、1年分をまとめて申告して納税する方式を「暦年課税」と呼びます。

土地などの不動産の贈与を受けた場合は、原則として相続税評価額に基づいて税額が計算されます。

相続時精算課税方式とは

贈与税と相続税を一体化させた課税方式が「相続時精算課税」。原則として60歳以上の父母または祖父母(贈与者)から、20歳以上の子に財産を贈与した場合に選択できる方式です。

その贈与者から贈与を受けた財産は、将来、その贈与者の相続が発生したときに相続財産に加算され、相続税で精算することになります。簡単に言うと、「贈与税の先送り」「相続税としての後払い」ということです。

相続時精算課税を選択すると、その贈与者からの贈与額が累計で2,500万円(特別控除額)になるまで贈与税はかかりません。ただし、「特別控除額のうちでいくらまでを適用するか」「その残額はいくらか」を申告する必要があります。

暦年課税による贈与税の計算方法

暦年課税による贈与税は、贈与を受けた財産の額に一定の税率をかけて計算します。ただし、年間110万円の基礎控除が認められているので、財産の額から110万円を差し引いた課税価格に対して税率をかけることになります。

Aさんが父親から1,000万円分の土地の贈与を受けた場合の課税価格

「1,000万円-110万円=890万円」

あるAさんが父親から1,000万円分の土地の贈与を受けた場合、その年にAさんにかかる贈与税は「1,000万円-110万円=890万円」ということになります。

暦年課税による贈与税の税率

暦年課税方式による贈与税の税率は、「特例贈与財産」と「一般贈与財産」とで異なります。

  • 特例贈与財産:直系尊属(親や祖父母等)から、贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上の直系卑属(子や孫等)への贈与財産
  • 一般贈与財産:特例贈与財産に該当しない贈与財産

特例贈与財産の税率(特例税率)の速算表

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
~200万円 10%
~400万円 15% 10万円
~600万円 20% 30万円
~1,000万円 30% 90万円
~1,500万円 40% 190万円
~3,000万円 45% 265万円
~4,500万円 50% 415万円
4,500万円~ 55% 640万円

一般贈与財産の税率(特例税率)の速算表

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
~200万円 10%
~300万円 15% 10万円
~400万円 20% 25万円
~600万円 30% 65万円
~1,000万円 40% 125万円
~1,500万円 45% 175万円
~3,000万円 50% 250万円
3,000万円~ 55% 400万円

Aさんが父親から計1,000万円分の土地の贈与を受けた場合の贈与税額

「890万円×30%-90万円=177万円」

1,000万円から暦年課税の基礎控除額110万円を控除すると、「1,000万円-110万円=890万円」となり、これを課税価格とします。

父母からの贈与のため「特別贈与財産」に、また890万円は1,000万円以下に該当するので、税率30%と控除額90万円が適用されます。そうすると、「890万円×30%-90万円=177万円」が贈与税額となります。

相続時精算課税による贈与税の計算方法

相続時精算課税を選択した場合、その贈与者からの贈与について2,500万円の特別控除額までは贈与税がかかりません。ただし贈与額の累計が2,500万円を超えた場合は、超えた部分に対して一律20%の贈与税がかかります。

Aさんが父親から1,000万円分の土地の贈与を受けた場合の贈与税額

「1,000万円-2,500万円=-1,500万円」→0円

その年にAさんにかかる贈与税額は「1,000万円-2,500万円=-1,500万円」。つまり贈与税はかからない、ということになります。

特別控除額は2,500万円

上記のAさんが翌年以降に同じ贈与者から1,500万円を超える贈与を受けた場合は、累計で特別控除額を超えるため贈与税がかかることになります。

例えば1,000万円の贈与を受けた翌年にも同じ贈与者から2,000万円の贈与を受けた場合、特別控除額を超える500万円に100万円の贈与税がかかる計算です。

特別控除額を500万円オーバーした場合

「(2,000万円-1,500万円※特別控除の残額)×20%=100万円」

1,000万円の贈与を受けた翌年に2,000万円の贈与を受けたAさんにかかる贈与税額は「(2,000万円-1,500万円※特別控除の残額)×20%=100万円」ということになります。

「特別控除」などの用語が出てくると、途端に話が複雑になったように感じる方も多いのではないでしょうか?そうした方はぜひ、税の専門家である税理士にご相談ください。きっと最適な悩み解決に導いてくれるはずですよ。

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贈与税の節税~5つの対策~

次のような場合は、贈与税がかからないか、または贈与税額が軽減されます。

  • 1年間の贈与財産の価額を110万円以下にする
  • 贈与者を法人にする
  • 「住宅取得資金贈与の非課税」の適用を受ける
  • 「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」の適用を受ける
  • 相続時精算課税方式を選択する

以下、それぞれについて説明します。

1年間の贈与財産の価額を110万円以下にする

前述のとおり、1年間に贈与を受けた財産の合計額が110万円以下なら贈与税はかかりません。

土地の場合は、評価額が110万円を超えることが多いと思われますが、その場合でも、持ち分を分けて贈与することによって1年間当たりの贈与額を110万円以下に抑えることができます。

例えば、評価額が2,200万円の土地であれば、20分の1ずつの持ち分を毎年贈与することで、贈与税がかからなくなります。

しかし、贈与契約書を毎年作成して贈与しても、贈与による持ち分の変動を毎年登記しなければ、贈与の成立を税務署に認めてもらうことは困難。贈与の成立が認められなければ土地の所有権は元の所有者のままであり、相続が開始されれば相続税の対象となってしまいます。

かといって、毎年贈与契約書を作成して持分変動を登記するとなると、司法書士報酬や登記費用などの費用と手間がかかります。

「持ち分を分割して贈与する」という贈与税対策については、税の専門家である税理士に相談のうえ、検討すると良いでしょう。

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贈与者を法人にする

法人からの贈与には贈与税はかかりません。もし贈与者が会社経営者等であれば、土地を法人の名義にして上で贈与を行う、という方法もあります。

「住宅取得資金贈与の非課税」の適用を受ける

「住宅取得等資金の贈与税の非課税」とは、父母や祖父母等の直系尊属から、自分が住むための家の新築、取得、増改築等(そのための土地の取得も含まれます)のためのお金を贈与された場合で、一定の要件を満たすときに、法律で定められた非課税限度額まで贈与税を非課税にするという制度です。

一定基準を満たす住宅の要件・(省エネルギー性能)断熱等性能等級4または一次エネルギー消費量等級4以上相当であること
・(耐震性能)耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上または免震建築物であること
・(バリアフリー性能)高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上であること

非課税限度額は、家屋の種類(省エネ等住宅かどうか)、契約締結日、消費税率によって異なります。

なお、契約締結日とは、家屋を建築するための請負契約等の契約締結日のことであり、贈与契約の締結日ではありません。

また、省エネ等住宅というのは、省エネ等基準に適合することを証明された住宅のことです(省エネ等基準についての詳細は国税庁のHPでご確認ください)。

この特例と贈与税の基礎控除(年間110万円)は併用できるので、特例の非課税限度額+110万円の贈与をその年に非課税で受けることができます。

なお、非課税限度額は、消費税率が10%になる前となった後とで異なります。下の表は、わかりやすくするために2019年10月1日に消費税率が10%になることを前提にしており、消費税の増税の実施日が変更になった場合は、また変わってくるのでご注意ください。

契約締結日 省エネ等住宅 省エネ等住宅以外の住宅
2016年1月1日~2019年9月30日 1,200万円 700万円
2019年10月1日~2020年3月31日 3,000万円 2,500万円
2020年4月1日~2021年3月31日 1,500万円 1,000万円
2021年4月1日~2021年12月31日 1,200万円 700万円

非課税枠の適用を受けるための条件

非課税枠の適用を受けるための「人」の要件・親や祖父母など直系尊属からの贈与であること
・贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上であること
・贈与を受けた年の合計所得金額が2000万円以下であること
・贈与を受けた年の翌年3月15日までに、住宅取得資金の全額を充てて住宅を取得すること
・贈与を受けた年の翌年3月15日までに引き渡しを受け、同年12月31日までに入居すること
非課税枠の適用を受けるための「住宅」の要件・購入する住宅の床面積(登記簿面積)が50m2以上240m2以下で、床面積の1/2以上が居住用であること
・次のいずれかに該当すること
(1)建築後使用されたことのない住宅
(2)中古住宅の場合は築20年(マンションなど耐火建築物は25年)以内
(3)耐震基準に適合することが証明された住宅
(4)贈与を受けた翌年3月15日までに耐震改修により耐震基準に適合することが証明された住宅

「住宅取得等資金の贈与税の非課税」の適用時の注意点

「住宅取得等資金の贈与税の非課税」の適用を受けるに当たって気を付けなければならないのは、小規模宅地等の特例」の適用を受けられなくなることがあるということです。

「小規模宅地等の特例」とは、自宅の評価額を330㎡まで8割減できるという、大変お得な特例です。

「小規模宅地等の特例」が適用できるのは配偶者、同居の親族、家を持っていない親族のいずれかのみ。それ以外の人が「住宅取得等資金の贈与税の非課税」の適用を受けて自宅を取得すると、「小規模宅地等の特例」の適用を受けられなくなることがあるのです。

小規模宅地等の特例の適用を受けられるのであれば、そちらを受けた方が得になることが多いですが、「住宅取得等資金の贈与税の非課税」とどちらが得になるかは慎重に判断した方が良いでしょう。こちらも念のため、税理士に相談することをおすすめします。

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「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」の適用を受けた場合

「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」とは、婚姻期間が20年を超えた夫婦の間で「居住用不動産」または「居住用不動産を取得するための金銭」の贈与が行われた場合で、贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与により取得した国内の居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した居住用不動産に贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであることが認められた場合に、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除できるという特例です。

この制度についても、「住宅取得等資金の贈与税の非課税」と同様、土地が一つしかない場合は、この制度を利用することによって「小規模宅地等の特例」を適用するための土地がなくなってしまうことがあります(一つの土地の持ち分を分けても構いません)。

また、配偶者には「配偶者の税額軽減」(「相続税の配偶者控除」とも呼ばれます)という制度があり、配偶者の遺産取得額から配偶者の法定相続分か1億6,000万円のいずれか大きい方の金額を差し引いて、残った金額にのみ相続税がかかる決まりになっています。

差し引く金額の方が大きい場合は、課税されません。つまり、法定相続分の範囲内なら配偶者は相続税が課されることはないのです。

法定相続分を超えて遺産を取得した場合にのみ、相続税が課される可能性が生じますが、それでも1億6,000万円までは課税されないので、ほとんどの家庭では配偶者はまったく課税されないということになります。

したがって、配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例を駆使しても相続税がかかるような場合でなければ(※)、「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」を適用する税金面でのメリットはないといえます。
※少なくとも、配偶者が法定相続分を超えて遺産を取得し、かつ、その額が1億6,000万円以上であることが必要です。

夫婦間の居住用不動産の配偶者控除を受けるための要件

・夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
・配偶者から贈与された財産が、居住用不動産またはそれを取得するための金銭であること
・贈与を受けた年の翌年3月15日までにその居住用不動産に住み、その後も引き続き住む見込みであること
・同じ配偶者から過去に配偶者控除を受けたことがないこと

相続時精算課税方式を選択する

相続時精算課税制度とは、両親や祖父母などの直系尊属から贈与された財産の価額が、2,500万円までであれば贈与税が非課税になる制度です。

確かに贈与税はかかりませんが、相続時には、この制度により取得した贈与財産とその他の相続財産とを合わせた遺産総額に相続税が課税されるので、注意が必要です。

「相続時精算課税制度」は、その名の通り、「相続時」に「精算」して「課税」する「制度」なので、当然といえば当然ですね。

なお、2,500万円を超える部分については、一律20%の贈与税が課せられます。つまり、1億円の不動産の贈与の際に、相続時精算課税制度を利用することはできますが、7,500万円については贈与税を支払わなければなりません。

1億円の不動産を相続した場合の贈与税額

「(1億円-2,500万円)✕20%=1,500万円」

ただし、課された贈与税は、贈与者が亡くなった時の相続税から控除され、贈与税額が相続税額を上回る場合は、差額の還付を受けることができます。

なお、相続時精算課税を選択した贈与者からの贈与は、その年以降すべて相続時精算課税となり、暦年課税の110万円の非課税枠を利用することはできなくなるため、選択しない方が税金が安く済むケースも多いので、注意が必要です。

相続時精算課税の適用を受けるまでの流れ

相続時精算課税の適用を受けたい場合は、贈与税の申告時に、税務署に、相続時精算課税選択届出書等の必要書類を提出して行います。

▼相続時精算課税について詳しく知りたい方はこちら


離婚時に財産分与すれば贈与税はかからない!?

不動産を贈与する場面の一つとして、離婚をした際に、配偶者に財産分与として不動産を譲渡することがあります。財産分与に対して対価が支払われることがないので、贈与税がかかるのではないか、と考えられる方もおられます。

しかし、財産分与は、もともと配偶者の潜在的な持ち分を離婚に際して分配したにすぎないものであるため、原則として贈与税は課税されません。

ただ、財産分与によって譲渡された財産の額が、婚姻中の夫婦の状況から考えて不当に過大である場合や、贈与税や相続税を免れるために財産分与に名を借りて贈与を行った場合には、贈与税が課税されるので注意が必要です。

贈与を受けていなくても贈与税がかかるケース

贈与を受けていなくても、次のような場合には、税法上、贈与を受けたとみなされて、贈与税がかかることがあります。

  • 時価よりも著しく安い金額で不動産を購入したとき
  • 不動産の購入のための借金を免除されたとき
  • 親子が共有名義で不動産を購入したとき
  • 対価の支払いがなく不動産の名義を変更したとき

以下、それぞれについて説明します。

時価よりも著しく安い金額で不動産を購入したとき

個人間の売買において、時価よりも著しく低い金額で不動産を購入した際には、適正時価との差額について贈与税が発生します。これをみなし贈与課税といいます。

例えば、時価4,000万円の土地を1,500万円で購入した場合、その差額の2,500万円は贈与されたものと取り扱われるため、その2,500万円に対して贈与税が課税されるのです。

不動産の購入のための借金を免除されたとき

不動産を購入するために借金をしたが、その借金の返済を免除されたときにも贈与税が発生します。借金の返済が免除されるということは、免除された金額分の贈与を受けたことと同じ効果が生ずるからです。

例えば、自宅を購入するのに親から借金をして購入したが、後に返済しなくて良いことになった場合には、返済しなくて良いことになった金額に対して贈与税が課税されます。(ただし、債務者(子)が資力を喪失して債務を弁済することが困難である場合において、一定のときを除きます。)

親子が共有名義で不動産を購入したとき

親子が共有名義で不動産を購入したときに、それぞれが資金を出し合って、その出し合った資金の配分どおりに共有持ち分を定めた場合には、贈与税は発生しません。しかし、資金の拠出割合と共有持ち分の割合に差がある場合は、その差額について贈与税が課税される場合があります。

例えば、親が4,000万円、子が1,000万円を出して5,000万円の不動産を購入した際に、共有持ち分を親が5分の4、子が5分の1とすれば贈与税は発生しないのですが、親と子の共有持ち分を2分の1ずつとすると、10分の3の1,500万円について親から子に贈与があったものとみなされ、贈与税が課税されます。

対価の支払いがなく不動産の名義を変更したとき

対価の支払いがないのに、不動産の名義を変更した場合も、贈与税が課税される場合があります。

例えば、夫が自分の名義で所有していた不動産について、妻から対価をもらっていないのに、自分が亡くなった後のことを考慮して妻名義に変更したような場合です。

このような場合、登記という外形上は贈与があったように見えますから、その実質が贈与でないことを証明できないかぎり、その外観に従って、贈与税の課税対象となってしまうのです。


移転登記しなければ税務署にバレない?

不動産の場合は、所有権移転登記(名義変更)を行うことによって、税務署にも贈与があったことがわかります。

それでは、登記をせずに贈与契約書だけ交わせば良いと考える人もいるかもしれませんが、そういうわけにもいきません。

登記をしなければ、不動産を譲渡することも、不動産に担保権を設定することもできませんし、登記をしないままだと、贈与が成立したとはみなされないのです(名古屋高等裁判所平成10年12月25日判決)。

贈与が成立していなければ、相続時に相続税がかかりますし、贈与税の時効が成立することもありません(贈与税の時効については「贈与税の時効によって免税されるケースと免税されないケース」参照)。

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