更新日：2022年07月07日

執筆者：いい相続

相続税

「地積規模の大きな宅地の評価」適用できるケースと評価額の計算方法

ご存じでしょうか。

広い宅地を相続したり、広い宅地の遺贈や贈与を受けたときに、税金を安くすることができるかもしれない「地積規模の大きな宅地の評価」という制度があります。

「地積規模の大きな宅地の評価」を適用せずに、相続税の申告をすることはできます。

でも、税金が高くなりますし、税務署は「地積規模の大きな宅地の評価を適用すればもっと安くできますよ」とは教えてくれません。

相続した宅地が「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる場合は、利用した方が間違いなくお得になる制度、是非とも活用しましょう！

この記事では、「地積規模の大きな宅地の評価」の適用が受けられるケースと、「地積規模の大きな宅地の評価」の適用を受けた場合に土地の評価額の計算方法について説明します。

是非、参考にしてください。

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［ご注意］
記事は、公開日（2018年10月18日）時点における法令等に基づいています。
公開日以降の法令の改正等により、記事の内容が現状にそぐわなくなっている場合がございます。
法的手続等を行う際は、弁護士、税理士その他の専門家に最新の法令等について確認することをおすすめします。

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「地積規模の大きな宅地の評価」の概要
「地積規模の大きな宅地の評価」の適用を受けられるケース
「地積規模の大きな宅地の評価」の評価方法
規模格差補正率
「地積規模の大きな宅地の評価」を適用する場合の必要書類

「地積規模の大きな宅地の評価」の概要

「地積規模の大きな宅地の評価」とは？

土地を相続したり、土地の遺贈や贈与を受けた場合、相続税や贈与税が課されます。

相続税額や、贈与税額を計算する際に、取得した土地の価格は、相続税評価額によって評価されます。詳しくは以下の記事で説明しています。

遺産相続弁護士ガイド

2018.10.18

土地にかかる相続税の計算方法を使って相続税を節税する方法

https://isansouzoku-guide.jp/souzokuzei-toti

土地を相続する際に、気になる点は以下のようなことでしょう。相続税がいくらかかるのか。相続税を安くする方法はないのか。また、土地と現金ではどちらを相続するのがお得なのでしょうか。この記事では、土地にかかる相続税の計算方法と土地を使って相続税を節税する方法について説明します。是非、参考にしてください。相続税の計算方法相続税は、財産ごとに計算されるわけではありません。例えば、遺産に土地と現金があったとして、土地に対する相続税と現金に対する相続税と別々に計算するのではありません。すべての遺産に対する...

「地積規模の大きな宅地の評価」とは、地積（土地の面積）規模の大きな宅地（平たく言うと、広い宅地）を相続したり、土地の遺贈や贈与を受けた場合に、相続税や贈与税の税額を計算する際の基となる相続税評価額を減額する制度です。

「地積規模の大きな宅地の評価」の趣旨

なぜ、地積規模の大きな宅地の相続税評価額を減額する制度があるのでしょうか？

相続税評価額の評価方式には、路線価方式と倍率方式がありますが、このうち路線価方式では、相続税路線価に地積を乗じて（掛け算して）計算されます。この点について詳しくは以下の記事で説明しています。

遺産相続弁護士ガイド

2018.10.18

相続税路線価より低く土地の評価ができる？！相続の節税対策上級編

https://isansouzoku-guide.jp/souzokuzeirosennka

土地を相続した際は、いかに土地の価値を下げるかが大きなポイント。なぜなら土地の評価額（=相続税評価額）を下げることによって、相続税が安くなる可能性があるからです。この土地の評価は、通常「相続税路線価」をもとに計算します。これを見ながら該当の土地がどのように区分されるか、どの方式を使うか…など、判断しつつ計算します。それくらい自分でもできる！と思うかもしれません。しかし、相続税評価額をさらに下げられる可能性を見落としてはいませんか？例えば、不特定多数の人が通り抜けられる私道であれば評価額は0円にな...

つまり、相続税評価額は地積の大きさに比例します。路線価が同じで地積が10倍であれば、相続税評価額も10倍になります。

しかし、実際に売却した場合は、地積が10倍だからといって、10倍の価格で売れるかというと、必ずしも10倍では売れません。ほとんどの場合、10倍よりも安くでしか売れないでしょう。

地積に比例した金額で売れない理由は？

なぜ地積規模に比例した金額で売れないのでしょうか？

地積規模の大きな宅地は、一般的な世帯が宅地として利用するにしては広すぎます。

100平方メートルしか必要がないのに、1000平方メートルの土地を10倍のお金を払って購入したいという人はほとんどいないでしょう。

ですので、地積規模の大きな宅地は、宅地開発事業者が買取り、適切な地積規模にして分譲されます。

土地を分割する際に道路に面していない土地が生じた場合は私道が必要になります。

私道部分は自由に使うことができないので、実質的にその分の地積が目減りすることになりますし、私道を敷いたり、土地を分割するのにも費用がかかります。

そういうわけで、宅地開発事業者は、私道設置による土地の価値の目減りや私道設置費用、分譲費用、売り出し費用（販売区画数が多いと、それだけ売り出し費用はかかります。）等の諸費用も加味しても十分な利益が見込める価格でなければ、買い取ってくれないでしょう。

そうすると、やはり、1000平方メートルの土地は、100平方メートルの土地の10倍の価格では、到底買い手がつかないのです。

にもかかわらず、課税の際の評価額は10倍だとすると、土地の取得者に過度な税負担を強いることになります。

そこで、「地積規模の大きな宅地の評価」によって、地積規模の大きな宅地の評価額を減額し、公平な税負担になるように調整されるのです。

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「地積規模の大きな宅地の評価」の適用を受けられるケース

「地積規模の大きな宅地の評価」の適用を受けられるケースについて説明します。

課税時期

まず、「地積規模の大きな宅地の評価」の適用を受けることができるのは、課税時期が2018年以降の土地です。

課税時期とは、相続税であれば相続開始時、贈与税であれば贈与時です。

なお、課税時期が2017年以前の土地については、「地積規模の大きな宅地の評価」に似た「広大地の評価」という制度があります。

広大地の評価について詳しくは、国税庁ウェブサイトの「広大地の評価」のページをご参照ください。

要件のチェック項目

次のすべてのチェック項目に該当する場合のみ、「地積規模の大きな宅地の評価」の適用を受けることができます。

評価の対象となる宅地等は、次に掲げる面積を有していますか（市街地農地、市街地周辺農地、市街地山林及び市街地原野についても適用があります（宅地への転用が見込めないと認められるものを除きます。）。）。
※ 三大都市圏（注１）に所在する宅地については、500㎡以上
※ 上記以外の地域に所在する宅地については、1,000㎡以上
評価の対象となる宅地等は、路線価図上、次に掲げる地区のいずれかに所在しますか（都市計画の用途地域や容積率等については、評価の対象となる宅地等の所在する市（区）町村のホームページ又は窓口でご確認ください。）。
※ 普通住宅地区（評価の対象となる宅地等が倍率地域にある場合、普通住宅地区内に所在するものとします。）
※ 普通商業・併用住宅地区
評価の対象となる宅地等は、市街化調整区域（注２）以外の地域に所在しますか（評価の対象となる宅地等が都市計画法第34条第10号又は第11号の規定に基づき宅地分譲に係る開発行為（注３）ができる区域にある場合、該当するものとします。）。
評価の対象となる宅地等は、都市計画の用途地域（注４）が「工業専用地域」（注５）に指定されている地域以外の地域に所在しますか（評価の対象となる宅地等が用途地域の定められていない地域にある場合、「工業専用地域」に指定されている地域以外の地域に所在するものとなります。）。
評価の対象となる宅地等は、次に掲げる容積率（注６）の地域に所在しますか。
※ 東京都の特別区（注７）に所在する宅地については、300％未満
※ 上記以外の地域に所在する宅地については、400％未満
評価の対象となる宅地等は、「大規模工場用地」（注８）に該当しない土地ですか。

注１：三大都市圏とは、次に掲げる区域等をいいます（具体的には後述）。

首都圏整備法第２条第３項に規定する既成市街地又は同条第４項に規定する近郊整備地帯
近畿圏整備法第２条第３項に規定する既成都市区域又は同条第４項に規定する近郊整備区域
中部圏開発整備法第２条第３項に規定する都市整備区域

注２：市街化調整区域とは、都市計画法第７条第３項に規定する市街化調整区域をいいます。
注３：開発行為とは、都市計画法第４条第12項に規定する開発行為をいいます。
注４：用途地域とは、都市計画法第８条第１項第１号に規定する用途地域をいいます。
注５：工業専用地域とは、都市計画法第８条第１項第１号に規定する工業専用地域をいいます。
注６：容積率は、建築基準法第52条第１項の規定に基づく容積率（指定容積率）により判断します。
注７：東京都の特別区とは、地方自治法第281条第１項に規定する特別区をいいます。
注８：大規模工場用地とは、一団の工場用地の地積が５万㎡以上のものをいいます。

引用：「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件チェックシート
6については、倍率地域の場合のみ必要です。倍率地域か路線価地域かの調べ方については、以下の記事で詳しく説明しています。

遺産相続弁護士ガイド

2018.10.18

相続税路線価より低く土地の評価ができる？！相続の節税対策上級編

https://isansouzoku-guide.jp/souzokuzeirosennka

これをフローチャートにすると次のようになります。

引用：国税庁「パンフレット・手引（「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件チェックシート）

このように、相続手続きには理解の難しい仕組みや制度がたくさんあります。正しく、そして不利益が出ないようにするために、ぜひ専門家に相談してみることをご検討ください。

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「地積規模の大きな宅地の評価」の評価方法

「地積規模の大きな宅地の評価」の評価方法は、路線価地域と倍率地域とで異なります。

以下、それぞれについて説明します。

路線価地域の場合

「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地は、路線価に、奥行価格補正率や不整形地補正率などの各種画地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、その宅地の地積を乗じて（掛け算して）計算した価額によって評価します。

評価額＝路線価×奥行価格補正率×不整形地補正率などの画地価格補正率×規模格差補正率×地積（㎡）

奥行価格補正率や不整形地補正率などの画地価格補正率については以下の記事で詳しく説明しています。

遺産相続弁護士ガイド

2018.10.18

相続税路線価より低く土地の評価ができる？！相続の節税対策上級編

https://isansouzoku-guide.jp/souzokuzeirosennka

規模格差補正率については、後述します。

倍率地域の場合

「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地は、次のうちの低い方の価額により評価します。

その宅地の固定資産税評価額に倍率を乗じて計算した価額
その宅地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額に、普通住宅地区の奥行価格補正率、不整形地補正率などの各種画地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、その宅地の地積を乗じて計算した価額

規模格差補正率

規模格差補正率は、次の算式により計算します（小数点以下第2位未満は切り捨てます。）。

規模格差補正率＝（地積規模の大きな宅地の地積×下表のA＋下表のB）×0.8÷地積規模の大きな宅地の地積

上記算式中の「下表のA」と「下表のB」は、三大都市圏に当たるかどうかによって数値が異なります。

三大都市圏とは具体的にどこ？

表の前に、まず、三大都市圏とは具体的にどこのことなのか、紹介します。

三大都市圏に当たる区域は、前述の法律で定められており、改正される可能性がありますが、2018年8月現在の三大都市圏は下記の通りです。

東京都

以下の地域が全域対象となります。

特別区
武蔵野市
八王子市
立川市
三鷹市
青梅市
府中市
昭島市
調布市
町田市
小金井市
小平市
日野市
東村山市
国分寺市
国立市
福生市
狛江市
東大和市
清瀬市
東久留米市
武蔵村山市
多摩市
稲城市
羽村市
あきる野市
西東京市
瑞穂町
日の出町