税理士監修記事

地積規模の大きな宅地の評価が適用できるケースと評価額の計算方法

広い宅地を相続したり、広い宅地の遺贈や贈与を受けたときに、税金を安くすることができるかもしれない「地積規模の大きな宅地の評価」という制度があります。

「地積規模の大きな宅地の評価」を適用せずに、相続税の申告をすることはできますが、税金が高くなってしまいますし、税務署はわざわざ「地積規模の大きな宅地の評価を適用すればもっと安くできますよ」とは教えてくれません。

相続した宅地が「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる場合は、利用した方が間違いなく得になる有用な制度です。

この記事では、「地積規模の大きな宅地の評価」の適用が受けられるケースと、「地積規模の大きな宅地の評価」の適用を受けた場合に土地の評価額の計算方法について説明します。

是非、参考にしてください。

[ご注意]
記事は、執筆日時点における法令等に基づき解説されています。
執筆後に法令の改正等があった場合、記事の内容が古くなってしまう場合がございます。
法的手続等を行う際は、弁護士、税理士その他の専門家に最新の法令等について確認することをお勧めします。

「地積規模の大きな宅地の評価」の概要

「地積規模の大きな宅地の評価」とは?

土地を相続したり、土地の遺贈や贈与を受けた場合、相続税や贈与税が課されます。

相続税額や、贈与税額を計算する際に、取得した土地の価格は、相続税評価額によって評価されます(この点について詳しくは「土地にかかる相続税の計算方法と土地を使って相続税を節税する方法」を参照)。

「地積規模の大きな宅地の評価」とは、地積(土地の面積)規模の大きな宅地(平たく言うと、広い宅地)を相続したり、土地の遺贈や贈与を受けた場合に、相続税や贈与税の税額を計算する際の基となる相続税評価額を減額する制度です。

「地積規模の大きな宅地の評価」の趣旨

なぜ、地積規模の大きな宅地の相続税評価額を減額する制度があるのでしょうか?

相続税評価額の評価方式には、路線価方式と倍率方式がありますが、このうち路線価方式では、相続税路線価に地積を乗じて(掛け算して)計算されます(この点について詳しくは「相続税路線価より低く土地の評価額を計算して相続税等を節税する方法」を参照)。

つまり、相続税評価額は地積の大きさに比例します。

路線価が同じで地積が10倍であれば、相続税評価額も10倍になります。

しかし、実際に売却した場合は、地積が10倍だからといって、10倍の価格で売れるかというと、必ずしも10倍では売れません。

ほとんどの場合、10倍よりも安くでしか売れないでしょう。

なぜ地積規模に比例した金額で売れないのでしょうか?

地積規模の大きな宅地は、一般的な世帯が宅地として利用するにしては広すぎます。

100平方メートルしか必要がないのに、1000平方メートルの土地を10倍のお金を払って購入したいという人はほとんどいないでしょう。

ですので、地積規模の大きな宅地は、宅地開発事業者が買取り、適切な地積規模にして分譲されます。

土地を分割する際に道路に面していない土地が生じた場合は私道が必要になります。

私道部分は自由に使うことができないので、実質的にその分の地積が目減りすることになりますし、私道を敷いたり、土地を分割するのにも費用がかかります。

そういうわけで、宅地開発事業者は、私道設置による土地の価値の目減りや私道設置費用、分譲費用、売り出し費用(販売区画数が多いと、それだけ売り出し費用はかかります。)等の諸費用も加味しても十分な利益が見込める価格でなければ、買い取ってくれないでしょう。

そうすると、やはり、1000平方メートルの土地は、100平方メートルの土地の10倍の価格では、到底買い手がつかないのです。

にもかかわらず、課税の際の評価額は10倍だとすると、土地の取得者に過度な税負担を強いることになります。

そこで、「地積規模の大きな宅地の評価」によって、地積規模の大きな宅地の評価額を減額し、公平な税負担になるように調整されるのです。

「地積規模の大きな宅地の評価」の適用を受けられるケース

「地積規模の大きな宅地の評価」の適用を受けられるケースについて説明します。

課税時期

まず、「地積規模の大きな宅地の評価」の適用を受けることができるのは、課税時期が2018年以降の土地です。

課税時期とは、相続税であれば相続開始時、贈与税であれば贈与時です。

なお、課税時期が2017年以前の土地については、「地積規模の大きな宅地の評価」に似た「広大地の評価」という制度があります。

広大地の評価について詳しくは、国税庁ウェブサイトの「広大地の評価」のページをご参照ください。

要件のチェック項目

次のべてのチェック項目に該当する場合のみ、「地積規模の大きな宅地の評価」の適用を受けることができます(出典:「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件チェックシート)。

6については、倍率地域の場合のみ必要です(倍率地域か路線価地域かの調べ方については「相続税路線価より低く土地の評価額を計算して相続税等を節税する方法」参照)。

  1. 評価の対象となる宅地等は、次に掲げる面積を有していますか(市街地農地、市街地周辺農地、市街地山林及び市街地原野についても適用があります(宅地への転用が見込めないと認められるものを除きます。)。)。
    ※ 三大都市圏(注1)に所在する宅地については、500㎡以上
    ※ 上記以外の地域に所在する宅地については、1,000㎡以上
  2. 評価の対象となる宅地等は、路線価図上、次に掲げる地区のいずれかに所在しますか(都市計画の用途地域や容積率等については、評価の対象となる宅地等の所在する市(区)町村のホームページ又は窓口でご確認ください。)。
    ※ 普通住宅地区(評価の対象となる宅地等が倍率地域にある場合、普通住宅地区内に所在するものとします。)
    ※ 普通商業・併用住宅地区
  3. 評価の対象となる宅地等は、市街化調整区域(注2)以外の地域に所在しますか(評価の対象となる宅地等が都市計画法第34条第10号又は第11号の規定に基づき宅地分譲に係る開発行為(注3)ができる区域にある場合、該当するものとします。)。
  4. 評価の対象となる宅地等は、都市計画の用途地域(注4)が「工業専用地域」(注5)に指定されている地域以外の地域に所在しますか(評価の対象となる宅地等が用途地域の定められていない地域にある場合、「工業専用地域」に指定されている地域以外の地域に所在するものとなります。)。
  5. 評価の対象となる宅地等は、次に掲げる容積率(注6)の地域に所在しますか。
    ※ 東京都の特別区(注7)に所在する宅地については、300%未満
    ※ 上記以外の地域に所在する宅地については、400%未満
  6. 評価の対象となる宅地等は、「大規模工場用地」(注8)に該当しない土地ですか。

注1:三大都市圏とは、次に掲げる区域等をいいます(具体的には後述)。

  •  首都圏整備法第2条第3項に規定する既成市街地又は同条第4項に規定する近郊整備地帯
  •  近畿圏整備法第2条第3項に規定する既成都市区域又は同条第4項に規定する近郊整備区域
  •  中部圏開発整備法第2条第3項に規定する都市整備区域

注2:市街化調整区域とは、都市計画法第7条第3項に規定する市街化調整区域をいいます。
注3:開発行為とは、都市計画法第4条第12項に規定する開発行為をいいます。
注4:用途地域とは、都市計画法第8条第1項第1号に規定する用途地域をいいます。
注5:工業専用地域とは、都市計画法第8条第1項第1号に規定する工業専用地域をいいます。
注6:容積率は、建築基準法第52条第1項の規定に基づく容積率(指定容積率)により判断します。
注7:東京都の特別区とは、地方自治法第281条第1項に規定する特別区をいいます。
注8:大規模工場用地とは、一団の工場用地の地積が5万㎡以上のものをいいます。

これをフローチャートにすると次のようになります。

出典:国税庁ウェブサイト

「地積規模の大きな宅地の評価」の評価方法

「地積規模の大きな宅地の評価」の評価方法は、路線価地域と倍率地域とで異なります。

以下、それぞれについて説明します。

路線価地域の場合

「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地は、路線価に、奥行価格補正率や不整形地補正率などの各種画地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、その宅地の地積を乗じて(掛け算して)計算した価額によって評価します。

評価額=路線価×奥行価格補正率×不整形地補正率などの画地価格補正率×規模格差補正率×地積(㎡)

奥行価格補正率や不整形地補正率などの画地価格補正率については「相続税路線価より低く土地の評価額を計算して相続税等を節税する方法」をご参照ください。

規模格差補正率については、後述します。

倍率地域の場合

「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地は、次のうちの低い方の価額により評価します。

  •  その宅地の固定資産税評価額に倍率を乗じて計算した価額
  •  その宅地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額に、普通住宅地区の奥行価格補正率、不整形地補正率などの各種画地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、その宅地の地積を乗じて計算した価額

規模格差補正率

規模格差補正率は、次の算式により計算します(小数点以下第2位未満は切り捨てます。)。

規模格差補正率=(地積規模の大きな宅地の地積×下表のA+下表のB)×0.8÷地積規模の大きな宅地の地積

上記算式中の「下表のA」と「下表のB」は、三大都市圏に当たるかどうかによって数値が異なります。

三大都市圏とは具体的にどこ?

表の前に、まず、三大都市圏とは具体的にどこのことなのか、紹介します。

三大都市圏に当たる区域は、前述の法律で定められており、改正される可能性がありますが、2018年8月現在の三大都市圏は下記の通りです。

東京都

以下の地域が全域対象となります。

  •  特別区
  •  武蔵野市
  •  八王子市
  •  立川市
  •  三鷹市
  •  青梅市
  •  府中市
  •  昭島市
  •  調布市
  •  町田市
  •  小金井市
  •  小平市
  •  日野市
  •  東村山市
  •  国分寺市
  •  国立市
  •  福生市
  •  狛江市
  •  東大和市
  •  清瀬市
  •  東久留米市
  •  武蔵村山市
  •  多摩市
  •  稲城市
  •  羽村市
  •  あきる野市
  •  西東京市
  •  瑞穂町
  •  日の出町

埼玉県

全域が対象となる地域
  •  さいたま市
  •  川越市
  •  川口市
  •  行田市
  •  所沢市
  •  加須市
  •  東松山市
  •  春日部市
  •  狭山市
  •  羽生市
  •  鴻巣市
  •  上尾市
  •  草加市
  •  越谷市
  •  蕨市
  •  戸田市
  •  入間市
  •  朝霞市
  •  志木市
  •  和光市
  •  新座市
  •  桶川市
  •  久喜市
  •  北本市
  •  八潮市
  •  富士見市
  •  三郷市
  •  蓮田市
  •  坂戸市
  •  幸手市
  •  鶴ケ島市
  •  日高市
  •  吉川市
  •  ふじみ野市
  •  白岡市
  •  伊奈町
  •  三芳町
  •  毛呂山町
  •  越生町
  •  滑川町
  •  嵐山町
  •  川島町
  •  吉見町
  •  鳩山町
  •  宮代町
  •  杉戸町
  •  松伏町
一部が対象となる地域
  •  熊谷市 : 旧大里郡大里町の部分のみ
  •  飯能市 : 旧飯能市の部分のみ

千葉県

全域が対象となる地域
  •  千葉市
  •  市川市
  •  船橋市
  •  松戸市
  •  野田市
  •  佐倉市
  •  習志野市
  •  柏市
  •  流山市
  •  八千代市
  •  我孫子市
  •  鎌ケ谷市
  •  浦安市
  •  四街道市
  •  印西市
  •  白井市
  •  富里市
  •  酒々井町
  •  栄町
一部が対象となる地域
  •  木更津市: 木更津市の西側部分のみ
  •  成田市 : 旧成田市の部分のみ
  •  市原市 : 市原市の北側部分のみ
  •  君津市 : 君津市の北西部分のみ
  •  富津市 : 富津市の北側部分のみ
  •  袖ケ浦市: 旧袖ケ浦町の部分のみ

神奈川県

全域が対象となる地域
  •  横浜市
  •  川崎市
  •  横須賀市
  •  平塚市
  •  鎌倉市
  •  藤沢市
  •  小田原市
  •  茅ケ崎市
  •  逗子市
  •  三浦市
  •  秦野市
  •  厚木市
  •  大和市
  •  伊勢原市
  •  海老名市
  •  座間市
  •  南足柄市
  •  綾瀬市
  •  葉山町
  •  寒川町
  •  大磯町
  •  二宮町
  •  中井町
  •  大井町
  •  松田町
  •  開成町
  •  愛川町
一部が対象となる地域
  •  相模原市: 旧相模原市、旧城山町の部分のみ

茨城県

全域が対象となる地域
  •  龍ケ崎市
  •  取手市
  •  牛久市
  •  守谷市
  •  坂東市
  •  つくばみらい市
  •  五霞町
  •  境町
  •  利根町
一部が対象となる地域
  • 常総市 : 旧水海道市の部分のみ

京都府

全域が対象となる地域
  •  亀岡市
  •  向日市
  •  八幡市
  •  京田辺市
  •  木津川市
  •  久御山町
  •  井手町
  •  精華町
一部が対象となる地域
  •  京都市
  •  宇治市
  •  城陽市
  •  長岡京市
  •  南丹市
  •  大山崎町

※詳しくは各役所にご確認ください。

大阪府

全域が対象となる地域
  •  大阪市
  •  堺市
  •  豊中市
  •  吹田市
  •  泉大津市
  •  守口市
  •  富田林市
  •  寝屋川市
  •  松原市
  •  門真市
  •  摂津市
  •  高石市
  •  藤井寺市
  •  大阪狭山市
  •  忠岡町
  •  田尻町
一部が対象となる地域
  •  岸和田市
  •  池田市
  •  高槻市
  •  貝塚市
  •  枚方市
  •  茨木市
  •  八尾市
  •  泉佐野市
  •  河内長野市
  •  大東市
  •  和泉市
  •  箕面市
  •  柏原市
  •  羽曳野市
  •  東大阪市
  •  泉南市
  •  四條畷市
  •  交野市
  •  阪南市
  •  島本町
  •  豊能町
  •  能勢町
  •  熊取町
  •  岬町
  •  太子町
  •  河南町
  •  千早赤阪村

※詳しくは各役所にご確認ください。

兵庫県

全域が対象となる地域
  •  尼崎市
  •  伊丹市
一部が対象となる地域
  •  神戸市
  •  西宮市
  •  芦屋市
  •  宝塚市
  •  川西市
  •  三田市
  •  猪名川町

※詳しくは各役所にご確認ください。

奈良県

全域が対象となる地域
  •  大和高田市
  •  安堵町
  •  川西町
  •  三宅町
  •  田原本町
  •  上牧町
  •  王寺町
  •  広陵町
  •  河合町
  •  大淀町
一部が対象となる地域
  •  奈良市
  •  大和郡山市
  •  天理市
  •  橿原市
  •  桜井市
  •  五條市
  •  御所市
  •  生駒市
  •  香芝市
  •  葛城市
  •  宇陀市
  •  平群町
  •  三郷町
  •  斑鳩町
  •  高取町
  •  明日香村
  •  吉野町
  •  下市町

※詳しくは各役所にご確認ください。

愛知県

全域が対象となる地域
  •  名古屋市
  •  一宮市
  •  瀬戸市
  •  半田市
  •  春日井市
  •  津島市
  •  碧南市
  •  刈谷市
  •  安城市
  •  西尾市
  •  犬山市
  •  常滑市
  •  江南市
  •  小牧市
  •  稲沢市
  •  東海市
  •  大府市
  •  知多市
  •  知立市
  •  尾張旭市
  •  高浜市
  •  岩倉市
  •  豊明市
  •  日進市
  •  愛西市
  •  清須市
  •  北名古屋市
  •  弥富市
  •  みよし市
  •  あま市
  •  長久手市
  •  東郷町
  •  豊山町
  •  大口町
  •  扶桑町
  •  大治町
  •  蟹江町
  •  阿久比町
  •  東浦町
  •  南知多町
  •  美浜町
  •  武豊町
  •  幸田町
  •  飛島村
一部が対象となる地域
  •  岡崎市
  •  豊田市

※詳しくは各役所にご確認ください。

三重県

全域が対象となる地域
  •  四日市市
  •  桑名市
  •  木曽岬町
  •  東員町
  •  朝日町
  •  川越町
一部が対象となる地域
  •  いなべ市

※詳しくは役所にご確認ください。

三大都市圏の場合

地積 普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区
上式中のA 上式中のB
500㎡以上
1,000㎡未満
0.95 25
1,000㎡以上
3,000㎡未満
0.90 75
3,000㎡以上
5,000㎡未満
0.85 225
5,000㎡以上 0.80 475

三大都市圏以外の場合

地積 普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区
上式中のA 上式中のB
1,000㎡以上
3,000㎡未満
0.90 100
3,000㎡以上
5,000㎡未満
0.85 250
5,000㎡以上 0.80 500

 

「地積規模の大きな宅地の評価」を適用する場合の必要書類

「地積規模の大きな宅地の評価」を適用して相続税や贈与税を申告する場合、以下の書類が必要です。

まとめ

以上、「地積規模の大きな宅地の評価」について説明しました。

土地の評価額を減額補正できる制度は、「地積規模の大きな宅地の評価」による規模格差補正だけではなく、奥行価格補正や不整形地補正などの画地価格補正があります。

これらの減額補正を余すところなく有効活用するためには、不動産鑑定士等の専門家の力が必要でしょう。

地積の規模にかかわらず、土地の相続・遺贈・贈与を受ける際は、一度、不動産鑑定士等の専門家に相談することをお勧めします。

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