弁護士監修記事

分筆とは?分筆のメリット・デメリットと手続の流れや費用を完全解説

土地を所有していたり、相続することになった場合に、分筆を検討すべきケースがあります。

どのような場合に分筆すべきで、分筆するとどのようなメリットがあるのでしょうか?

また、分筆にはデメリットはないのでしょうか?

この記事では、以上のような疑問にわかりやすく答えるとともに、分筆の手続の流れや気になる費用についても丁寧に解説します。

是非、参考にしてください。

[ご注意]
記事は、執筆日時点における法令等に基づき解説されています。
執筆後に法令の改正等があった場合、記事の内容が古くなってしまう場合がございます。
法的手続等を行う際は、弁護士、税理士その他の専門家に最新の法令等について確認することをお勧めします。

分筆とは?分筆の意味

分筆(ぶんぴつ)とは、登記簿上で単一の土地を複数に分割して登記し直すことです。

ちなみに、土地は、土地は一筆(いっぴつ)、二筆(にひつ)と数えます。

分筆と分割との違い

分筆と分割は、単一の土地を複数に分けるという意味では同じです。

分筆と分割の違いは、登記簿上でも土地が分かれることになるかどうかです。

複数の土地として登記されるのが分筆です。

一方、登記を変更せずに、登記簿上は同じ土地のまま、それぞれの土地が建築基準法の基準を満たして建物を建築できるように土地に机上の線を引くことが分割です(実際の土地に線を引く必要はありません。)。

以下の分筆のメリットで説明するような事情がある場合は分筆し、それ以外の場合(単に土地を分けて使用した場合)は分筆せずに単に分割して使用すればよいでしょう。

分筆のメリットや目的

分筆のメリットには、次のような点があります。

  • 異なる権利関係を登記できる
  • 異なる地目を登記できる
  • 税金が安くなる場合がある

以下、それぞれについて説明します。

異なる権利関係を登記できる

前述の通り、一筆の土地の登記は同じであり、一筆の中で所有者を分けることはできません。

ですので、土地の一部を売却したい場合や、共有している土地を分割して単独所有する場合は、分筆が必要になります。

また、抵当権等の所有権以外の権利も登記することができますが、この権利についても、一筆の土地全体に設定されます。

ですので、土地の一部について抵当権等を設定したい場合は、分筆しなければなりません。

例えば、土地の一部に家を建てて住宅ローンを組んだ場合には、土地にも抵当権が設定されることが多いですが、分筆していないと土地の全部に対して抵当権がかかってきます。

抵当権のほかにも、地上権、永小作権、地役権、先取特権、質権、根抵当権、賃借権、採石権といった権利を土地に設定することがあります。

異なる地目を登記できる

土地の登記には地目という項目があり、一筆の土地の中で、地目を分けることはできません。

地目とは、土地の用途による区分のことで、「宅地」、「山林」、「原野」、「田」、「畑」等があります。

一筆の土地の中で地目が分かれることになった場合には、分筆して、地目を変更しなければなりません。

例えば、農地の一部に住宅を建築する場合は、住宅を建築する土地と農地のままの土地とに分筆し、その際に住宅を建築する土地の地目を宅地に変更します。

税金が安くなる場合がある

土地の評価額は、土地の間口や形状、面している通りの道路幅等、様々な要素によって決まります。

そして、評価額の高い土地の方が、固定資産税や相続税、贈与税等の税金が高くなります。

通常は、大通りに面している土地の方が、評価額が上がります。

そこで、通りに面している土地と通りに面していない土地とに分筆することによって、通りに面していない土地の評価額を下げ、税金を安くすることができる場合があります。

ただし、土地が2筆に分かれていても、境界線上に建物が建っている等、土地が一体として利用されている場合は、土地の評価も一体として行われる場合があります。

このほかにも、分筆によって税金を安くすることができるケースがありので、詳しくは土地家屋調査士等の専門家に相談してみるとよいでしょう(なお、すべての土地家屋調査士が分筆による減税手法に精通しているわけではありません。)。

分筆のデメリット

分筆には次のようなデメリットがあります。

  • 建物を新築できなくなる場合がある
  • 固定資産税が逆に上がる場合がある
  • 使い勝手が悪くなる場合がある
  • リフォームがしにくくなる場合がある
  • 登記が分かれることにより手間が増える

合筆とは?合筆の意味

合筆とは、分筆の逆で、登記簿上で複数の土地をひとつまとめて登記し直すことです。

一般的には、「がっぴつ」と読みますが、正しい読み方は「ごうひつ」です。

合筆は、登記簿上は複数に分かれているけども、実体は一体の土地として利用していて、分けておく意味がない場合に行われます。

証明書等は登記簿上の区分に従って必要になるため、合筆すると管理がしやすくなり、管理コストを抑えられるというメリットがあります。

分筆できない土地はあるか?

土地の面積が0.01平方メートル未満になる分筆は実務上行うことができません。

また、市街化調整区域では、一筆の土地の最低面積が決まっている場合があります。

その場合は、分筆後のそれぞれの土地の面積が最低基準面積を超えなければ分筆をすることができません。

なお、境界線上に建物が建っていても分筆は可能です。

分筆の流れ

分筆は、通常、土地家屋調査士に依頼して行います。

分筆は次の流れで行います。

  1. 土地家屋調査士に相談・依頼
  2. 法務局・役所で調査(公図、地積測量図、登記事項証明書、確定測量図)
  3. 現地予備調査
  4. 現地立会い(役所、隣地土地所有者)、境界(筆界)確認成立
  5. 境界確定測量
  6. 分筆案の作成
  7. 境界標の設置
  8. 登記書類の作成
  9. 登記申請

なお、分筆を自分で行って費用を節約できないかと考える人がいますが、土地家屋調査士や測量士以外の人が行うことは極めて難しいでしょう。

特に、確定測量や境界標の設置には高い精度が求められます。

これを巻き尺一つで素人の方が行うのは無理があると思われます。

自分でできる可能性があるのは、分筆登記の手続です。

地積測量図の作成までを専門家に依頼し、登記は自分で行うということは可能でしょう。

もっとも、費用の節約が目的であれば、まとめて依頼した場合と、登記を自分で手続した場合とで、費用はそれほど変わらない可能性があります。

分筆の登記

分筆の登記は、その土地を管轄する法務局、地方法務局、支局、出張所に申請します。

申請に必要な書類は次のとおりです。

  • 申請書
  • 筆界確認書(境界確認書、境界の同意書、境界の協定書)
  • 地積測量図
  • 現地案内図
  • (代理申請の場合)代理権限証書(委任状)

土地家屋調査士等の専門家に依頼した場合は、これらの書類はすべて用意してもらえます。

なお、法務局のウェブサイトには、様々な種類の不動産登記申請書の書式と記入例が掲載されていますが、分筆登記用のものは掲載されていません。

その理由について法務局に確認したところ、分筆登記は一般の人が自分で申請を行うことは難しく、利用が想定されないので掲載していないとのことでした。

やはり、分筆は専門家に依頼すべきでしょう。

委任状についても、専門家の方で書式を用意していることが多いかと思いますが、こちらの書式をダウンロードしてご利用されても構いません。

分筆にかかる期間

分筆にかかる期間は、境界線確定測量が済んでいるかどうかによって大きく異なります。

境界線画定測量が済んでいる場合は2週間~1か月くらいですが、済んでいない場合は1か月~4か月くらいかかります。

分筆して相続する場合の注意点

分筆して相続する場合には、次の点に注意しましょう。

  • 相続登記をする前に分筆するとよい
  • 遺産分割協議書には境界確定図の添付が必要
  • 相続税の申告期限に注意

以下、それぞれについて説明します。

相続登記をせずに分筆するとよい

共有状態の相続登記をしてから分筆をすると、費用と時間がかかります。

相続登記を省略して分筆登記を行えば、費用と時間を節約することができます。

境界確定図は正確に

境界確定図は正確なものでなければなりません。

これは、相続の場合に限ったことではありませんが、相続の場合は、不正確な境界線の図面が作成されてしまう傾向があるので、注意してください。

境界線確定図は、遺産分割協議書に添付されます。

遺産分割協議書は自分で作成する人も多いと思いますが、その流れで、境界線の図面も自分で作成しまうことがあるのかもしれません。

正確な境界線確定図を自分で作成することは極めて難しいので、土地家屋調査士等の専門家に依頼するとよいでしょう。

相続税の申告期限に注意

相続税の申告期限は、相続開始を知った日の翌日から10か月です。

相続税の申告期限前に遺産分割協議が終わらなかった場合は、法定相続分に応じて申告・納付をすることになりますが、法定相続分と異なる遺産分割が行われた場合は、不足した相続税の修正申告、払い過ぎた相続税の還付を受けるために更正の請求を行うことになります。

二度手間なので、できるだけ相続税の期限までに遺産分割協議を終わらせておいた方がよいでしょう。

境界線が確定していない場合は、測量や立会い等に期間がかかります。

測量、遺産分割協議、分筆登記までを10か月以内に終わらせることは不可能ではありませんが、のんびりしている時間もありません。

近く相続が生じることが予想され、かつ、分筆が必要になりそうな場合は、所有者の生前に測量を済ませておいてもよいでしょう。

分筆には登記識別情報や登記済権利証は発行されない

分筆しても登記識別情報や登記済権利証は発行されません。

登記完了証が発行されます。

登記完了証は、権利証の代わりにはなりません。

分筆後の土地の所有権を移転する場合は、分筆前の登記識別情報や登記済権利証を使用します。

なお、合筆の際には、登記識別情報または登記済権利証が発行されます。

分筆した場合の地番の付け方

地番とは、1筆の土地ごとに登記所が付ける番号のことです。

市区町村が付ける住居表示とは異なります(同一の地域もあります。)。

分筆した場合の地番の付け方には決まりがあります。

分筆前の地番に支号(枝番)が付いているかどうかによって異なります。

支号が付いていない場合は、支号を付けます。

例えば、一丁目1番の土地を3つに分筆したと場合、一丁目1番1、一丁目1番2、一丁目1番3の3つに分かれます。

支号が付いている場合は、分筆後の1筆にはその支号を残し、ほかの土地には最終の支号の次の支号を付けます。

例えば、分筆前の地番が一丁目1番1で、別の所有者の土地に一丁目1番2~一丁目1番10が存在していたとします。

一丁目1番1を3筆に分筆すると、それぞれの地番は、一丁目1番1、一丁目1番11、一丁目1番12の3筆になります。

分筆した場合の住居表示(住所)

分筆して地番が変わったからといって必ずしも住居表示(住所)を変更する必要はありません。

住居表示を変更する必要があるのは、分筆後の土地について登記をする必要があるときです。

所有者の住民票の住所と登記簿上の所有者の住所が異なる場合は、登記申請が受理されないからです。

ですので、所有権の移転や、抵当権の設定や抹消等、登記が必要になってから住居表示を変更すれば十分です。

住所変更を行う場合は、市区町村の役所に異動届を提出します。

分筆の費用

分筆には次のような費用がかかります。

  • 測量費:10万円~
  • 筆界確認書作成費:10万円~
  • 官民境界確定図作成費:10万円~
  • 境界標設置費:10万円~
  • 登記申請費:5万円~
  • 登録免許税:分筆後の筆数×1000円

境界線が確定している場合は、筆界確認書作成費と官民境界確定図作成費は不要です。

境界線が確定していない場合は合計で50万円~150万円、境界線が確定している場合は25万円~50万円がかかります。

なお、境界線が確定しているかどうかを調べるには、地積測量図や筆界確認書を確認します。

地積測量図は作成された時期等によって、再度、境界確定が必要かどうかが決まります。

地積測量図がない場合や、1980年以前に作成された場合は、境界確定が必要です。

1980年から2005年までに作成された地積測量図の場合は、測量して正確性を点検する必要があります。

正確性が確認できれば、改めて境界確定する必要はありません。

正確性が確認できない場合は、改めて境界確定が必要です。

2005年以降に作成された地積測量図がある場合は、改めて境界確定する必要はありません。

ただし、境界標が無くなってしまっている場合は、境界確定が必要なことがあります。

なお、有効な地積測量図がない場合でも、要件を満たした筆界確認書がある場合は、その隣地との境界については境界確定は不要です。

費用を安くする方法

分筆の費用を安くするには次のような方法があります。

  • その土地を測量したことのある専門家に依頼する
  • 登記申請を自分で行う
  • 境界線画定のための段取りを自分で行う

以下、それぞれについて説明します。

その土地を測量したことのある専門家に依頼する

その土地を測量したことのある専門家に依頼すると、費用が安くなる可能性があります。

専門家は、過去に測量した時のデータを残している場合がほとんどです。

その場合、測量に手間がかからずに済むため、その分、安くしてもらえる可能性があります。

その土地を過去に測量したことのある専門家を調べるには、登記所で地積測量図を入手し、作成者欄を確認します。

また、その土地が過去に測量されたことがない場合でも、安くする方法があります。

それは、隣地の測量を行った専門家に依頼する方法です。

隣地の境界線の測量を行った専門家であれば、境界線の測量に関する手間を削減することができます。

隣地の境界立会を行ったことがあれば、その時の専門家に依頼するとよいでしょう。

境界線確定のための段取りを自分で行う

境界立会のため、隣地所有者と日程調整を行ったり、合意書に署名押印をもらったりといった段取りを自ら行うことを条件に、報酬を値引いてもらえる可能性があります。

登記申請を自分で行う

登記申請を自分で行うことによって、数万円程度、費用を抑えられる可能性があります。

まとめ

以上、分筆について説明しました。

分筆は、専門家以外に人が自分で行うことが想定されていない手続なので、検討する場合は、土地家屋調査士等の専門家に相談しましょう

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