税理士監修記事

小規模宅地等の特例で8割減で大幅に節税する方法と意外な落とし穴

宅地を所有している人が亡くなった場合に、遺族はその宅地を相続することができます。

しかし、都市部では土地の評価額が高いため、相続税の負担が重くのしかかります。

相続税が払えなくて、先祖代々の土地を手放さなくてはならないような事態になる事は、本当に切ないでしょう…

このような場合に、小規模宅地等の特例を使えば、土地の評価額を最大8割引きにすることができます

大変お得な制度で是非利用したいところですが、この特例は、結構細かく決まりがあって、気を付けないと、土壇場で適用が認められないということがありえます。

そのようなことにならないように、この記事では、小規模宅地等の特例を使った節税方法と、その意外な落とし穴について説明します

是非参考にしてください。

[ご注意]
記事は、執筆日時点における法令等に基づき解説されています。
執筆後に法令の改正等があった場合、記事の内容が古くなってしまう場合がございます。
法的手続等を行う際は、弁護士、税理士その他の専門家に最新の法令等について確認することをお勧めします。

小規模宅地等の特例とは?

「小規模宅地等の特例」とは、亡くなった人の自宅の土地や、亡くなった人が事業に使っていた土地を相続する場合に、一定の条件を満たせば、相続税を計算する際の土地の評価額を最大8割引きにしてくれる制度です。

正式名称は、「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」なのですが、長いので、「小規模宅地等の特例」とよばれることもあれば、「等」を省いて「小規模宅地の特例」とよばれることもあります。(「等」は借地権のような一定の権利を指します。)

また、土地の評価額を減額する制度なので、「小規模宅地の評価減」とよばれることもあります

「小規模」とあるように、この特例がサポートするのは、面積の小さな宅地のみです。

広い宅地にも適用することはできますが、評価額が減額されるのは、最大200~400平方メートル分のみです(土地の用途によって異なります)。

なお、大規模宅地の評価額を減額するものには、「地積規模の大きな宅地の評価」という特例があります。

小規模宅地等の特例はどのような宅地に適用される?宅地の要件

特例が認められる主な対象の土地は、被相続人(相続される人=亡くなって財産を残す人)の自宅の土地か事業用の土地です。

以下、自宅と事業用地の主なものについて説明します。

自宅の場合

下記表を御覧下さい。自宅については、被相続人の自宅のほか、被相続人と生計を一にする親族の自宅(被相続人が無償で貸していた)も適用となります。

 

区分 特例の適用要件
取得者 取得者等ごとの要件
被相続人の居住の用に供されていた宅地等 被相続人の配偶者 「取得者ごとの要件」はありません。
被相続人と同居していた親族 相続開始の時から相続税の申告期限まで、引き続きその家屋に居住し、かつ、その宅地等を相続税の申告期限まで有している人
被相続人と同居していない親族 ①から ③の全てに該当する場合で、かつ、次の④及び⑤ の要件を満たす

 

① 相続開始の時において、被相続人が一時居住被相続人、非居住被相続人又は非居住外国人であり、かつ、取得者が一時居住者又は日本国籍及び日本国内に住所を有していない人ではないこと

 

② 被相続人に配偶者がいないこと

 

③ 相続開始前3年以内に、その者の3親等内の親族またはその者と特別の関係のある法人が所有する国内にある家屋に居住したことがないこと

 

④ 相続開始時において居住の様に供していた家屋を過去に所有していたことがないこと

 

⑤ その宅地等を相続税の申告期限まで有していること

被相続人と生計を一にする被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地等 被相続人の配偶者 「取得者ごとの要件」はありません。
被相続人と生計を一にしていた親族 相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその家屋に居住し、かつ、その宅地等を相続税の申告期限まで有している人

※国税庁HP改変。H30改正考慮後、一定の経過措置があります。

配偶者の方は、被相続人の自宅・被相続人と生計を一にする親族の自宅を相続により取得した場合は、無条件で小規模宅地等の特例の適用が受けられます。

老人ホームに入った場合には適用される?

上記の表の「区分」を見て下さい。「被相続人の居住の用に供されていた宅地等」という要件が確認できるかと思います。

もう少し簡単な言い方をすれば、「亡くなる直前に被相続人が住んでいた宅地」ということになります。

そうすると、被相続人が老人ホームに入居中に亡くなった場合、自宅が「亡くなる直前に被相続人が住んでいた宅地」に該当せず、小規模宅地等の特例の対象外になってしまうのではないかと思われます。

この点、2013年までは対象外となってしまっていたのですが、法改正があり、2014年から老人ホームに入居しても大丈夫になりました

ただし、次の3つの条件があります。

  • 被相続人が要介護認定を受けていたこと
  • 老人ホームに入居後に、自宅を賃貸に出していないこと(第三者へ賃貸した場合は、貸付事業用宅地等として、小規模宅地等の特例の適用対象の宅地となります。)
  • 都道府県に届を出していない老人ホームでないこと

なお、要介護認定については、老人ホームに入居した時には不要で、亡くなる時に認定を受けていれば大丈夫です。

特定事業用宅地の場合

被相続人等の事業(貸付事業を除きます。)の用に供されていた宅地等です。

これを、被相続人の親族が相続又は遺贈により取得し、その事業を引き継ぐ等の一定の要件を満たす場合には、限度面積400㎡まで評価額が80%減額されます

貸付事業用宅地の場合

貸付事業用宅地等に該当すれば、限度面積200㎡まで評価額が50%減額されます

しかし、いくつか制約があるので説明します。

まず、駐車場賃貸事業を行っていた場合、青空駐車場には小規模宅地等の特例は適用されません。

舗装されている駐車場や砂利を敷き詰めた駐車場であればOKです。

そして、2018年4月1日から、法改正によって、新たな要件が加わりました。

相続開始前3年以内に貸し付けを始めた宅地には原則として適用不可(※)になりました。

ただし、改正以前の2018年3月31日以前に購入した土地であれば、貸付を始めたのが相続開始前3年以内であっても大丈夫です。

※相続人が不動産の貸付を、相続開始前3年を超えて事業的規模で行っていれば、相続開始前3年以内に貸付を開始した土地であっても小規模宅地等の特例を適用できます。

不動産の貸付が事業的規模で行なわれているかどうかは、いわゆる5棟10室基準で判断され、貸間・アパート等なら10室以上、戸建等の独立家屋なら5棟以上のどちらかの基準を満たせば、事業的規模と判断されます。

小規模宅地等の特例はどのような人に適用される?人の要件

小規模宅地等の特例は、誰が相続しても認められるわけではありません。

相続人が適用の要件を満たした人でなければ適用が認められないのです。

それでは、どのような人が相続した場合に、適用されるのでしょうか?

対象者は、土地が自宅なのか、事業用の土地なのかによって異なります

被相続人の自宅の場合

対象の土地が被相続人の自宅の場合の対象者は、被相続人と次の関係の人たちです。

  • 配偶者
  • 同居の親族
  • 被相続人と同居していない親族

配偶者

配偶者とは、妻や夫のことです。

この場合の配偶者は法律上の婚姻関係にある間柄をいいます。

ですので、内縁関係(事実婚関係)の場合は認められません

同居の親族

次に、同居の親族について説明します。

親族とは、6親等以内の血族、配偶者、3親等以内の姻族です。

血族とは血のつながりがある人々のことです。

親等とは親族の遠近関係を表す法律上の単位のことです。

親等の数え方の説明は割愛しますが、6親等はかなり広く、「はとこ」まで含まれます

「はとこ」とは親同士が「いとこ」の間柄のことです。

6親等は一般に親戚という間柄の人はほぼ含まれると考えて差し支えないでしょう。

姻族とは配偶者の血族のことです。

3親等以内というと、親、祖父母、曽祖父母、子、孫、曾孫、兄弟姉妹、おじおば、甥姪が含まれます

【住民票も一緒でないとダメ?】

住民票はその住所に無くても、実態としてその家に居住していることが確認できれば大丈夫です

もっとも、住民票を実際に住んでいる場所に移すのは法律上の義務です。

正当な理由なく届出をしない場合、5万円以下の過料(行政罰)に処されることがあるので、住民票は移しましょう。

【二世帯住宅でも大丈夫?】

二世帯住宅の場合に問題となるのは、被相続人(親)と親族(子)は「同居していた」といえるのか?という点です。

まず、上記の表で要件を確認してみましょう。

①区分…被相続人の居住の用に供されていた宅地等

→二世帯住宅には、被相続人(夫妻)と相続人(お子様一家)が住んでいる(居住の用に供されていた)ことが一般的でしょうから要件を満たしますね。

②取得者…被相続人と同居していた親族

→二世帯住宅では、この「同居していた」が問題となります。

③取得者ごとの要件…相続開始の時から相続税の申告期限まで、引き続きその家屋に居住し、かつ、その宅地等を相続税の申告期限まで有している人

→いわゆる継続要件で、申告期限まで売却しなければ要件を満たします。

 

それでは、二世帯住宅を子が相続した時に、「同居していた」と認められ小規模宅地等の適用を受けることができる場合と、「同居していた」と認められず適用を受けることができない場合をみていきましょう。

判断されるポイントは以下の2つです。

  • 区分所有登記がなされている場合
  • 1棟1棟が別々の建物の場合

区分所有とは各区分に構造上と利用上の独立性がある建物を区分ごとに所有することです

小規模宅地等の特例の認定に当たって、区分所有かどうかは、実態で判断するのではなく、登記で判断されます。

区分所有登記がなされている場合は、小規模宅地等の特例を受けることはできません

例えば、親が土地と建物1階部分・子が建物2階部分を所有している登記となっている二世帯住宅の場合、被相続人(親)と相続人(子)は、同居しているとはいえず、小規模宅地等の特例を受けることはできないという事です。

また、1棟1棟が別々の建物の場合も、被相続人(親)と相続人(子)は同居しているとはいえないため、小規模宅地等の特例は受けられません。

ただし、1棟1棟が別々かどうかについては、登記ではなく、実態に基づいて判断されます

判断基準は明確に定められているわけではありませんが、前例などから類推すると、渡り廊下で繋がっているだけのような構造であれば、別々の建物として小規模宅地等の特例が認められない可能性が高いものと思われます。

反対に、建物内部で行き来ができるような構造であれば、別々の建物とはみなされず、小規模宅地等の特例の適用を受けることができる可能性があります。

被相続人と同居していない親族(家なき子特例)

被相続人と同居していなくても、持ち家が無い等の一定の要件を満たす場合は、小規模宅地等の特例の適用が認められます

持ち家が無いことが要件なので、俗に「家なき子特例」等とよばれることもあります

俗称とはいえ名称がついていると独立した特例のように思えるかもしれませんが、そういうわけではなく、同居していない親族が被相続人の自宅を相続して小規模宅地等の特例の適用を受けるケースのことを「家なき子特例」と呼んでいます。

家なき子特例の要件について、細かな点は割愛して、主な点を紹介します。

  • 被相続人に配偶者がいないこと
  • 被相続人が亡くなる直前まで、その家に被相続人と同居していた相続人がいないこと
  • その家を相続後10か月間は所有すること
  • 相続開始前3年以内に持ち家(配偶者の持ち家も含みます)に居住したことがないこと

持ち家に「居住」したことがないことなので、自分が住んでいない投資用マンションを所有していても構いません。

そして、この度、法改正があり、2018年4月1日から、4番目の要件が次の2つに変更しました

  • 相続開始前3年以内に3親等内の親族又はその者と特別の関係のある法人が所有する国内にある家屋に居住したことがないこと
  • 相続開始時に居住していた家屋を過去に所有していたことがないこと

わかりにくいと思いますので、説明します。

まず、なぜ、これらの要件が付け加えられたのか、その背景について説明します。

家なき子特例は、もともと被相続人と同居していた親族が、転勤等により一時的に同居の状況でなくなった場合でも、小規模宅地等の特例の適用を受けることができるように配慮された特例です。

しかし、この制度を利用して、本来想定しないような人が適用を受けるケースが相次ぎました。

そこで、新たな要件を設け、法の抜け穴をふさいだというわけです。

まず、1点目から説明します。

親(相続人)の持ち家に住んでいる孫が遺贈によって宅地を取得することで家なき子特例の適用を受けるような事態を防止するための要件です。

どういうことかというと、被相続人の子Aは持ち家があるため、家なき子特例を受けられないという場合に、改正前は、Aの子(被相続人の孫)が宅地を取得することによって、家なき子特例の適用を受けることが可能でした。

そこで、新たな要件が追加されたのです。

親の持ち家だけでなく、3親等以内の親族や、その親族と特別の関係のある法人(3親等内の親族で過半数の株式を持っている株式会社等)の所有する家に居住することもNGです。

次に、2点目ですが、これは、家なき子特例の適用を受けるために、持ち家を親族に贈与したり同族会社に売却したりして、持ち家の名義を変えて住み続けているような人を除外するための要件です。

改正前は、持ち家を子に譲渡したり、親に買い取ってもらったりして、家なき子特例の適用を受けることが可能でした。

改正後は、そもそも持ち家を所有したことがあれば「家なき子」とは認めてもらえません

この改正により、自立して自宅を所有した相続人は、小規模宅地等の特例の適用が受けられなくなると考えられますが、もともとの制度の趣旨が、「自宅を継ぎ、今後も自宅を守ってくれる相続人には、その生活の基盤となる自宅については評価額を減額してあげましょう」というものでしたので、本来の目的に沿った形となったといえるでしょう。

※過去に1度でも自宅を取得した場合、この特例が受けることができないのではありません。この家なき子特例は、「同居していない親族」の話で、過去に自宅を所有していた親族が、その後自宅を売却し被相続人と同居している状況の場合は、「同居の親族」に該当するため、過去に自宅を所有していたということは要件ではないのです。

事業用地の場合

次に、相続対象の土地が、被相続人等の事業用地の場合に小規模宅地等の特例の適用が認められる人について説明します。

事業用地の場合は、被相続人の親族がその土地を取得し、相続から10か月以内に事業を引き継ぎ、かつ、相続から10か月までは、その土地を所有し続け事業を継続していなければなりません

小規模宅地等の特例の計算方法

それでは、小規模宅地等の特例の計算方法を説明します。

小規模宅地等の特例では、居住用宅地と、事業用宅地とでは、適用限度面積や減額される割合が異なります。

さらに、事業用宅地も、主に特定事業用宅地と、貸付事業用宅地等に分類され、限度面積と減額される割合がそれぞれ異なります。

ここでいう貸付事業とは、「不動産貸付業」、「駐車場業」、「自転車駐車場業」及び事業と称するに至らない不動産の貸付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行う「準事業」をいいます

特定事業とは、貸付事業以外の事業をいいます。

それぞれの限度面積と減額される割合を紹介します。

 

宅地の種類 限度面積 減額される割合
居住用宅地 330平方メートル 80%
貸付事業用宅地 200平方メートル 50%
特定事業用宅地 400平方メートル 80%

それでは、例を元に実際に計算してみましょう。

500平方メートルで、評価額1億円の居住用宅地を、小規模宅地等の特例の適用を受けて相続した場合の土地の評価額を計算します。

1億円-(1億円×330平方メートル÷500平方メートル×80%)=4720万円

上記の式によって4720万円と計算することができます。

なぜ、上記の式によって計算できるのか説明します。

居住用宅地の限度面積は、330平方メートルです。

土地の面積が500平方メートルありますから、限度面積を超えています。

そこで、330を500で割ることによって、特例を適用することができる土地の割合を計算します

そうすると、特例を適用できるのは土地の66%になります。

次に、特例が適用できる土地の評価額を計算します。

土地の評価額は1億円ですが、特例を適用できるのは、その内の66%です。

1億円に66%を掛けて、6600万円分の土地に対して特例を適用できることが分かります。

特例によって減額される割合は、居住用宅地の場合は、80%です。

減額される金額を計算するためには、特例が適用できる土地の評価額6600万円に80%を掛けます。

そうすると、特例によって減額される金額、5280万円が計算できます。

土地の評価額は1億円ですから、1億円から減額される5280万円を差し引いた4720万円がこの土地の評価額となります。

なお、土地の評価額の求め方や相続税の計算方法については、「相続税の計算方法や土地評価方法、贈与税との比較など相続税の全知識」をご参照ください。

小規模宅地等の特例は併用できる?

被相続人が複数の宅地を所有していた場合に、併用して特例の適用を受けられるかという疑問が生じます。

特例の適用を受ける宅地の種類として、主に次の3つがあることは前述の通りです。

  • 居住用宅地
  • 貸付事業用宅地
  • 特定事業用宅地

それぞれのカテゴリーの中で、限度面積まで適用を受けることは可能です

例えば、150平方メートルと100平方メートルの2つの貸し駐車場を持っていたとします。

これらはいずれも貸付用宅地になります。

貸付用事業宅地の限度面積は前述の表に示したとおり200平方メートルですが、2つの駐車場の面積を足すと250平方メートルを超えてしまい、これらのすべてを特例の対象とすることはできません。

その場合は、どちらの駐車場を優先的に適用させるかを選ぶことができます

土地の単価が高い方を優先的に適用させた方が節税になります。

次に、異なる種類の宅地の併用が認められるかという点について説明します。

これについては、どの組み合わせにするかによって、取り扱いが異なります。

居住用宅地と特定事業用宅地の組み合わせは完全に併用することができます

居住用宅地330平方メートルと特定事業用宅地400平方メートルについて、それぞれ適用を受けることができます。

一方、貸付事業用宅地を含めた組み合わせの場合は、完全に併用することはできません

居住用宅地と貸付事業用宅地の組み合わせの場合は、居住用宅地の面積を200/330したものと貸付事業用宅地の面積を足して、200平方メートルまで適用を受けることができます。

特定事業用宅地と貸付事業用宅地の組み合わせの場合は、特定事業用宅地の面積を200/400したものと貸付事業用宅地の面積を足して、200平方メートルまで適用を受けることができます。

この説明だけでは分かりにくいでしょうし、ケースによって併用が認められるかはどうか変わってくるため、詳細については税理士等の専門家にお尋ねください。

まとめ

以上、小規模宅地等の特例によって大幅に節税する方法とその意外な落とし穴について説明しました。

細かな適用条件や計算方法については、相続に強い税理士に相談しましょう。

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