税理士監修記事

土地活用で利益を最大化して、さらに節税するための最重要知識

相続等によって土地を取得したものの、自用地としては有効な使い道がない場合、賃貸等によって土地を活用することが考えられます。

この記事では、土地活用で利益を最大化して、さらに節税するための最重要知識について、わかりやすく説明します。

是非、参考にしてください。

[ご注意]
記事は、執筆日時点における法令等に基づき解説されています。
執筆後に法令の改正等があった場合、記事の内容が古くなってしまう場合がございます。
法的手続等を行う際は、弁護士、税理士その他の専門家に最新の法令等について確認することをお勧めします。

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土地活用のメリット

自用地として使い道がない土地を活用する主なメリットとしては、次の2点が挙げられます。

  • 利益が得られる可能性がある
  • 節税になる可能性がある

しかし、借り手がつかずに反対に損失が生じる可能性もありますし、まったく節税にならないこともあります。

以下では、土地の活用方法ごとに、利益を最大化するための考え方や、節税の仕組みについて説明します。

土地活用のリスクとリターン

土地の活用方法には、後述するように、たくさんの種類があります。

土地活用をするならば、なるべく大きな利益が得られると嬉しいでしょう。

しかし、大きな利益を得られる可能性がある方法は、基本的にはリスクも大きな方法になります。

このことは、土地活用にかかわらず投資全般に言えることです。

投資は、基本的には、ハイリスク・ハイリターンかローリスク・ローリターンなのです。

自分がどの程度のリスクを許容できるのか、どの程度のリターンを得たいのかをしっかりと検討してプランを練るとよいでしょう。

土地活用や不動産投資等の経験があまりない場合は、複数の企業に相談のうえで、基本的には、ローリスク・ローリターンの活用方法を選択することをお勧めします。

相続や贈与によって取得した土地にかかる税金

土地の活用方法の話に移る前に、相続や贈与によって取得した土地にかかる税金について、説明しておきます。

相続税は相続、贈与税は贈与によって取得した財産に対して、それぞれ、相続税、贈与税が課税されます。

課税対象となる財産の価額が大きければ、税額も大きくなります。

相続税や贈与税の計算の際は、相続税評価額によって財産の価額を評価します。

宅地の相続税評価額は、自用地よりも貸家建付地の方が低くなり、貸家建付地よりも貸宅地の方がさらに低くなります。

自用地とは、自分で使用する宅地のことです。

貸宅地とは、「借地権など宅地の上に存する権利の目的となっている宅地」のことで、簡単に言うと、「人に貸している宅地」のことです。

貸家建付地とは、貸家の敷地の用に供されている宅地、すなわち、所有する土地に建築した家屋を他に貸し付けている場合の、その土地のことをいいます。

つまり、宅地にかかる相続税や贈与税は、アパート等の賃貸住宅を建てて入居者がいる状態(つまり、貸家建付地)で相続させたり贈与したりすると、安くなるのです。

貸宅地について詳しくは「貸宅地とは。評価方法と貸家建付地との違い、貸宅地による相続税対策」を、貸家建付地について詳しくは「貸家建付地の相続税評価額の計算方法と貸家建付地による相続税対策」を、それぞれご参照ください。

土地の活用方法

自用地以外の土地の活用方法には、次のようなものが挙げられます。

  • 更地のまま賃貸する
  • 住宅を建築して賃貸する
  • 店舗・事務所・介護施設・診療所・ホテル・商業施設等の建物を建築して賃貸する
  • 駐車場にして賃貸する
  • トランクルームを経営する
  • コインランドリー店を経営する
  • 太陽光発電設備を設置して電力を売却する
  • 土地信託によって配当金を得る

以下、それぞれについて説明します。

更地のまま賃貸する

メリット

土地を更地のまま賃貸する場合のメリットとしては、次のような点が挙げられます。

  • 赤字となるリスクが低い(費用がかからない)
  • 手間がかからない
  • 自用地のまま相続したり贈与するよりも相続税や贈与税が安くなる(宅地の場合)

デメリット

対して、デメリットとしては、次のような点が挙げられます。

  • リターンが小さい
  • 貸家建付地に比べると節税効果が弱い

住宅を建築して賃貸する

メリット

アパートなどの住宅を建築して賃貸する場合のメリットとしては、次のような点が挙げられます。

  • リターンが大きい
  • 相続税や贈与税が安くなる

デメリット

  • 入居者が決まらないと建築費用を回収できないリスクがある
  • 費用も手間もかかる

店舗・事務所・介護施設・診療所・ホテル・商業施設等の建物を建築して賃貸する

立地や、土地の広さや形状によっては、住宅よりも、店舗、事務所、介護施設、診療所、ホテル、商業施設等の方がニーズがあることがあります。

自分の所有する土地の活用方法については、土地活用に精通した複数の専門企業等に相談することをお勧めします。

駐車場にして賃貸する

駐車場経営はアパート経営に比べて、費用がかからないものの期待される賃料収入も少なく、ローリスク・ローリターンといえます。

ただし、相続税評価額は、基本的には、自用地として計算されることになります。

なお、駐車場には、月極とコインパーキングがあります、コインパーキングは、精算機等の設備が必要になる分、初期費用が多くかかります半面、場所によっては月極よりも多くの収入が期待できます。

トランクルームを経営する

トランクルームは、駐車場と同様、アパート経営に比べて小さい費用で運営することができます。

駐車場とどちらがニーズがあるかは、土地活用に精通した複数の専門企業等に相談して検討することをお勧めします。

コインランドリー店を経営する

駐車場やトランクルームよりは、費用がかかりますが、立地によってはコインランドリーのニーズがある場合もあります。

駐車場やトランクルームに比べて経営的側面が強くなるので、経営にある程度知見のある人は、検討してもよいでしょう。

また、店舗として活用できる建物が土地上に建っている場合には店舗建築費を節約することができます。

太陽光発電設備を設置して電力を売却する

太陽光発電設備を設置して電力を売却すると選択肢もあります。

日照のよい広大な土地の場合は、選択肢の一つとして検討してみてもよいでしょう。

土地信託によって配当金を得る

信託とは、信託法に基づいて、特定の委託者が一定の財産を受託者に信託し、受託者は委託者の信託目的に沿って運用を行い、その受益を受益者 (委託者あるいは第三者)にもたらすしくみのことをいいます。

土地信託とは、不動産の管理や売却だけを行う不動産信託を一歩進めて、受託者が開発行為も行う信託のことです。

例えば、土地を所有している人(委託者)が、信託銀行や信託会社を受託者としてその土地を信託し、受託者が土地の上に賃貸用建物を建て、そこを借りた借主から賃貸料という形で収益を得、それを受益者に還元するようなしくみです。

大規模開発に適した広大な土地を持っている場合は、土地信託も検討してみるとよいでしょう。

まとまったお金が欲しい場合は売却するという手もある

まとまったお金が欲しい場合は、活用ではなく、売却するという手もあります。

売却時にかかる税金については「相続した不動産を売却した時にかかる税金について知っておくべきこと」をご参照ください。

まとめ

以上、土地活用について説明しました。

まずは、いくつかの専門企業に資料請求をして、活用方法について検討するとよいでしょう。

複数の企業に一括で資料請求ができるサイトもあるので、活用すると資料請求の手間が省けるでしょう。

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