相続税対策を目的として、賃貸アパートやマンションを建てる人は多くいます。

しかし、親の賃貸アパートをいきなり相続しても、どうすれば相続税が減らせるかわからないですよね。

アパートやマンションなどの賃貸物件が立っている土地を「貸家建付地」と呼び、この土地の評価額の計算には十分な知識と正確な金額の把握が必要です。

言い換えれば、正しく評価できれば、節税対策として大きな効果をもたらす可能性があります。また「小規模宅地等の特例」などが併用できれば、さらに節税できるかもしれません。

この記事では、貸家建付地の相続税評価額について詳しく解説するとともに、小規模宅地等の特例ついても解説していきます。

賃貸物件を相続した方などは是非、参考にしてください。

貸家建付地とは？

貸家建付地とは、貸家の敷地の用に供されている宅地、すなわち、所有する土地に建築した家屋を他に貸し付けている場合の、その土地のことをいいます。

「かしやたてつけち」と読みます。

貸家建付地の相続税評価額の計算方法

貸家建付地の相続税評価額は、「自用地とした場合の相続税評価額－自用地とした場合の相続税評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」で計算します。

自用地とした場合の相続税評価額

自用地とした場合の相続税評価額の計算方法については、関連記事をご覧ください。

借地権割合

借地権割合とは、自用地とした場合の相続税評価額に対する借地権の相続税評価額の割合のことをいいます。

借地権割合は、借地事情が似ている地域ごとに定められており、路線価図や評価倍率表に表示されています。

借地権割合は30%から90%の間であり、都会の方が田舎よりも借地権割合が高い傾向にあります。

借家権割合

借家権割合とは、自用の建物とした場合の相続税評価額に対する、その建物の借家権の相続税評価額の割合のことをいいます。

借家権割合は、2019年現在、全国どの地域でも30%となっています。

賃貸割合

賃貸割合は、「当該家屋の各独立部分の床面積の合計のうち課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計」を「当該家屋の各独立部分の床面積の合計」で除した（割った）値です。

なお、この「各独立部分」とは、建物の構成部分である隔壁、扉、階層（天井及び床）等によって他の部分と完全に遮断されている部分で、独立した出入口を有するなど独立して賃貸その他の用に供することができるものをいいます。

相続した、または、贈与を受けた家屋の各独立部分の床面積の合計が100㎡で、そのうち、課税時期（相続時または贈与を受けた時）において賃貸されている各独立部分の床面積の合計が80㎡であった場合の賃貸割合は、「80㎡÷100㎡＝80%」となり、「借家権割合30%×賃貸割合80%＝24%」を控除できることになります。

賃貸割合が高ければ高いほど、控除できる額が大きくなります。

賃貸アパートを相続する場合は、相続時に、できるだけ満室に近い方が控除できる額が大きくなるというわけです。

なお、継続的に賃貸されていたアパート等の各独立部分で、例えば、次のような事実関係から、アパート等の各独立部分の一部が課税時期において一時的に空室となっていたに過ぎないと認められるものについては、課税時期においても賃貸されていたものとして差し支えありません。

• 各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものであること
• 賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、空室の期間中、他の用途に供されていないこと
• 空室の期間が、課税時期の前後の例えば1か月程度であるなど、一時的な期間であること
• 課税時期後の賃貸が一時的なものではないこと

貸家建付地の計算例

借地権割合が40%、借家権割合が30%、賃貸割合が90%だとすると、貸家建付地の評価額は、4,000万円－4,000万円×40%×30%×90%＝3,568万円となります。

また、市場価格5,000万円の建物の固定資産税評価額は、5,000万円×70%＝3500万円程度になります。

建物については、賃貸用なので、借家権割合の30%を差し引いて、2,555万円×（1－30%×90％（賃貸割合））＝2,555万円となります。

土地と建物の評価額を合算すると、3,568万円＋2555万円＝6,123万円となり、現金のまま持っていた場合に比べて4割近く評価額を削減することができました。

相続税の手続きは理解の難しい仕組みや制度がたくさんあります。正しく、そして不利益が出ないようにするために、ぜひ専門家に相談してみることをご検討ください。

貸家建付地の評価と小規模宅地等の特例の併用

貸家建付地の評価と小規模宅地等の特例は併用することができます。

小規模宅地等の特例の適用を受けると、貸付事業用宅地等に該当する土地については、200㎡を限度として評価額の50％を減額できます。

併用する場合の適用する順番は、貸家建付地の評価減を先に適用させて、それから小規模宅地等の特例による評価減を適用させます。

貸家建付地の評価は貸駐車場にも適用できる？

賃貸住宅の入居者専用駐車場が賃貸住宅の敷地内にある場合は、駐車場部分も含めて貸家建付地の評価が適用されます。

しかし、そうではなくて、貸駐車場を経営している場合は、自用地として評価されます。

なお、人に土地を貸していて、その人が貸駐車場を経営している場合は、貸家建付地の評価は適用できませんが、「貸駐車場として利用している土地の評価」の適用を受けられる場合があります（詳しくは、国税庁ウェブサイトの「貸駐車場として利用している土地の評価」のページ参照）。

貸家建付地の評価は借主が親族でも適用できる？

貸家建付地の評価は、親族が借主の場合でも適用を受けることが可能です。しかし、世間並みの賃料をもらっていることが条件です。

最低でも、固定資産税の2倍～3倍は賃料をもらっていなければ、適用を受けるのは難しいでしょう。