「相続財産を前もって減らしておく」このような生前贈与は、節税対策としてよく行われています。 ただし生前贈与には贈与税がかかります。特に土地や不動産のような大きい金額にかかる贈与税は、相続税よりも倍率が高くなる場合があるので要注意。 ここで、贈与税を減らせる制度をひとつご紹介。「贈与税の配偶者控除の特例」では、自宅など居住用の不動産の贈与で贈与税が最大2,000万円まで非課税にすることが可能です。 この記事では、贈与税の配偶者控除について、その要件やメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。 不動産の生前贈与を考えている人は是非、参考にしてください。

「贈与税の配偶者控除の特例」とは？

「贈与税の配偶者控除の特例」とは、正式には「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」といって、「居住用不動産」または「居住用不動産を取得するための金銭」の贈与が婚姻期間20年を超えてから行われた場合等に、基礎控除110万円のほかに最高2000万円まで控除できるという特例です。 「おしどり贈与」「夫婦間贈与の特例」とよばれることもありますが、この記事は、「贈与税の配偶者控除の特例」とよぶことにします。

「贈与税の配偶者控除の特例」を受けた場合の贈与税の計算方法

例えば、ある人が配偶者に相続税評価額3000万円不動産を贈与し、「贈与税の配偶者控除の特例」を受けたとします。 そうすると、基礎控除と配偶者控除の後の課税価格は、3000万円－110万円－2000万円＝890万円となります。 890万円にかかる贈与税額は、890万円×40%－125万円＝231万円となります 贈与税の計算方法については以下の記事で詳しく説明しています。

「贈与税の配偶者控除の特例」の要件

「贈与税の配偶者控除の特例」の適用を受けるためには、次の要件を満たさなければなりません。

• 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
• 配偶者から贈与された財産が、自分が住むための国内の居住用不動産であることまたは居住用不動産を取得するための金銭であること
• 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること

なお、「贈与税の配偶者控除の特例」は同じ配偶者からの贈与については一生に一度しか適用を受けることができません。 「贈与税の配偶者控除の特例」を受けられる居住用不動産とは、贈与を受けた配偶者が居住するための国内の家屋又はその家屋の敷地です。居住用家屋の敷地には借地権も含まれます。 なお、居住用家屋とその敷地は一括して贈与を受ける必要はありません。 したがって、居住用家屋のみあるいは居住用家屋の敷地のみ贈与を受けた場合も「贈与税の配偶者控除の特例」を適用できます。この居住用家屋の敷地のみの贈与について「贈与税の配偶者控除の特例」を適用する場合には、次のいずれかに当てはまることが必要です。

• 夫か妻が居住用家屋を所有していること。
• 贈与を受けた配偶者と同居する親族が居住用家屋を所有していること。

具体的な事例を2つ説明します。

• 妻が居住用家屋を所有していて、その夫が敷地を所有しているときに妻が夫からその敷地の贈与を受ける場合
• 夫婦と子供が同居していて、その居住用家屋の所有者が子供で敷地の所有者が夫であるときに、妻が夫からその敷地の贈与を受ける場合

また、居住用家屋の敷地の一部の贈与であっても、「贈与税の配偶者控除の特例」を適用できます。 なお、居住用家屋の敷地が借地権のときに金銭の贈与を受けて、地主から底地を購入した場合も、居住用不動産を取得したことになり、「贈与税の配偶者控除の特例」を適用できます。

「贈与税の配偶者控除の特例」の適用可否チェックシート

「贈与税の配偶者控除の特例」が適用できるかどうかを判断するためのチェックシートを紹介します。 下のチェックシートの質問に対して該当する回答を選択してください。 すべての設問に対して左側の回答が選択された場合には、原則として「贈与税の配偶者控除の特例」の適用を受けることができます。

1	贈与者はあなたの配偶者（夫又は妻）ですか。	はい	いいえ
2	婚姻の届出をした日から贈与を受けた日までの期間は20 年以上ですか。	はい	いいえ
3	これまでに、この特例の適用を受けたことがありますか。	はい
		いいえ
4	【3 で「はい」と回答した人のみ】 前回、この特例の適用を受けたときの贈与者と今回の贈与者は同じですか。	いいえ	はい
5	贈与を受けた財産は不動産（土地等・家屋）又は金銭ですか。	はい	いいえ
6	【贈与を受けた財産のうちに不動産がある人のみ】 その不動産は、国内にある不動産ですか。	はい	いいえ
7	【贈与を受けた財産のうちに金銭がある人のみ】 その金銭を平成31 年３月15 日までに国内にある居住用の不動産の取得に充てますか。	はい	いいえ
8	6 又は7 の不動産に現在居住していますか。又は平成31 年３月15 日までに居住する見込みですか。	はい	いいえ
9	今後引き続きこの不動産に居住する予定ですか。	はい	いいえ

不動産を生前贈与することのデメリット（相続との比較）

「贈与税の配偶者控除の特例」を受けられるからといって、不動産を生前贈与することは、相続した場合と比べて、必ずしも得になりません。 不動産の生前贈与には、次の2つのデメリットがあります。

• 不動産取得税がかかり、登録免許税が高くなる
• 「小規模宅地等の特例」を受けられなくなることがある

以下、それぞれについて説明します。

不動産取得税がかかり、登録免許税が高くなる

不動産取得税

不動産取得税は、不動産の取得に際して課税される税金です。取得不動産の固定資産税評価額の4％が課税されます（2021年3月31日までに取得した土地・住宅については3％）。 自宅用の不動産の場合等、様々な軽減措置があるので、不動産の贈与を受ける場合は、各都道府県の税金に関する問い合わせ窓口で確認するとよいでしょう（不動産取得税は国税ではないので、税務署では答えられません。）。 東京都の場合は、東京都主税局ウェブサイトの「軽減制度」ページを参考にしてください。なお、相続の場合は、不動産取得税は課税されません。 節税策として不動産の生前贈与を考えている場合は、不動産取得税分も含めてトータルで節税になっているか計算しましょう。

登録免許税

登録免許税は不動産の登記等に対して課税される税金です。 贈与の場合は、固定資産税評価額の2％が課税されます。相続の場合は0.4％なので、登録免許税も不動産取得税と同様、贈与の場合は不利になります。 登録免許税も軽減措置があるので、該当するものがないか、国税庁ウェブサイトの「登録免許税の税額表」ページで確認するとよいでしょう。

「小規模宅地等の特例」を受けられなくなることがある

「小規模宅地等の特例」とは、自宅の評価額を330㎡まで8割減できる大変お得な特例です。 「小規模宅地等の特例」が適用できるのは、配偶者、同居の親族、家を持っていない親族のいずれかですが、配偶者以外は、 「住宅取得等資金の贈与税の非課税」の適用を受ける際に、自宅を取得すると、「小規模宅地等の特例」の適用を受けることができなくなります。 小規模宅地等の特例とどちらが得になるかは慎重に判断すべきですが、多くの場合は、小規模宅地等の特例の適用を受けられるのであれば、そちらを受けた方が得になることが多いでしょう。 小規模宅地等の特例について詳しくは以下の記事で詳しく説明しています。

「贈与税の配偶者控除の特例」を受けても得しないケース

このように、贈与の場合は、相続と比べて、余分に不動産取得税や登録免許税がかかることがあります。しかし、不動産取得税や登録免許税の分以上に、生前贈与するメリットがあれば、生前贈与する意味があるといえます。 この点、配偶者に自宅を生前贈与する目的の多くは、相続税対策でしょう。 しかし、「贈与税の配偶者控除の特例」を受けて自宅を生前贈与しても、まったく得にならないケースがあります。それは、相続税がかかるほどの財産がないケースです。 基礎控除額を上回る財産がなければ相続税はかかりません。 相続税の基礎控除額は「3000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算されます。 相続税の基礎控除額について詳しくは以下の記事で詳しく説明しています。 また、相続税には、「配偶者の税額軽減」（「相続税の配偶者控除」とも呼ばれます。）という制度があり、配偶者が取得した遺産額から、配偶者の法定相続分か1億6000万円のいずれか大きい方の金額を差し引いて、残った金額にのみ相続税がかかる決まりになっています。 差し引く金額の方が大きい場合は、課税されません。つまり、法定相続分の範囲内なら、配偶者は相続税が課されることはないのです。 法定相続分を超えて遺産を取得した場合にのみ、相続税が課される可能性が生じますが、それでも1億6000万円までは課税されないので、ほとんどの家庭では配偶者はまったく課税されないということになります。 しかも、前述の「小規模宅地等の特例」を「配偶者の税額軽減」と併用すれば、相続する宅地の評価額を最大8割減額できるので、取得する遺産額が1億6000万円を超えるケースはさらに少なくなります。 したがって、配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例を駆使しても相続税がかかるような場合でなければ（少なくとも、配偶者が法定相続分を超えて遺産を取得し、かつ、その額が1億6千万円以上であることが必要）、「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」を適用する税金面でのメリットはないといえます。

「贈与税の配偶者控除の特例」を受けるべきケース

「贈与税の配偶者控除の特例」を利用すべきケースは、次の両方を満たすような場合です。

• 相続税の基礎控除、配偶者の税額の軽減、小規模宅地等の特例を駆使しても、相続税がかかる場合
• 「贈与税の配偶者控除の特例」を利用した生前贈与による節税メリットが、前述の不動産取得税や登録免許税の増加分よりも大きい場合

「贈与税の配偶者控除の特例」の申告

「贈与税の配偶者控除の特例」の適用を受けるためには、次の書類を添付して、贈与税の申告をすることが必要です。

1. 財産の贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成された戸籍謄本または抄本
2. 財産の贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成された戸籍の附票の写し
3. 居住用不動産の登記事項証明書その他の書類で贈与を受けた人がその居住用不動産を取得したことを証するもの

1と2は、本籍地の役場で、3は不動産のある地域を管轄する法務局で入手することができます。 上記の書類のほかに、金銭ではなく居住用不動産の贈与を受けた場合は、その居住用不動産を評価するための書類（固定資産評価証明書など）が必要となります。また、申告書の記入に当たっては、下の記入例を参考にしてください。 ※暦年課税による贈与税額の計算に当たっては、「贈与税（暦年課税）の税額の計算明細」を活用ください。 もっとも「贈与税の配偶者控除の特例」の適用を受ける際の贈与税の申告は、そもそも適用を受けるべきかどうかという点も含めて、相続税対策に精通した税理士に相談した方がよいでしょう。

「贈与税の配偶者控除の特例」に関するFAQ

「贈与税の配偶者控除の特例」に関するFAQを紹介します。

• 「贈与税の配偶者控除の特例」は土地のみの贈与でも適用を受けることができるか？
• 「贈与税の配偶者控除の特例」の適用を受けるつもりで贈与を受けたが、申告前に離婚した。この場合、適用を受けることはできるか？
• 「贈与税の配偶者控除の特例」の適用を受けるつもりだったが申告期間を過ぎてしまった。期限後申告はできるか？
• 「贈与税の配偶者控除の特例」の適用を受けたが、贈与から3年経たずに、贈与者が死亡した。この場合、配偶者控除額に相当する金額を相続税の課税価格に加算しなければならないか？

以下、それぞれについて説明します。

土地のみの贈与でも適用を受けられる？

Q：「贈与税の配偶者控除の特例」は土地のみの贈与でも適用を受けることができるか？ A：土地のみの贈与でも適用を受けられる可能性があります。 要件の項目でも説明しましたが、居住用家屋の敷地のみの贈与について「贈与税の配偶者控除の特例」を適用する場合には、次のいずれかに当てはまることが必要です。

• 夫か妻が居住用家屋を所有していること。
• 贈与を受けた配偶者と同居する親族が居住用家屋を所有していること。

具体的な事例を2つ説明します。

• 妻が居住用家屋を所有していて、その夫が敷地を所有しているときに妻が夫からその敷地の贈与を受ける場合
• 夫婦と子供が同居していて、その居住用家屋の所有者が子供で敷地の所有者が夫であるときに、妻が夫からその敷地の贈与を受ける場合

また、居住用家屋の敷地の一部の贈与であっても構いません。

申告前に離婚しても適用を受けられる？

Q：「贈与税の配偶者控除の特例」の適用を受けるつもりで贈与を受けたが、申告前に離婚した。この場合、適用を受けることはできるか？ A：贈与時に離婚していなければ原則として適用を受けられると考えられます。 ただし、贈与時に、婚姻関係が既に破綻していることをうかがわせる別居等の事情がある場合には、税務署に、贈与ではなく財産分与であったと判断されてしまう可能性があります。 そのような場合は、「贈与税の配偶者控除の特例」の適用を受けることはできませんが、そもそも贈与税もかかりません。 代わりに、分与した人に譲渡所得税がかかる可能性があります（分与の時価が取得費の譲渡費用の合計額を上回る場合）。

期限後申告はできる？

Q：「贈与税の配偶者控除の特例」の適用を受けるつもりだったが申告期間を過ぎてしまった。期限後申告はできるか？ A：期限後申告でも「贈与税の配偶者控除の特例」の適用を受けることができます。

相続開始前3年以内の贈与には相続税がかかる？

Q：「贈与税の配偶者控除の特例」の適用を受けたが、贈与から3年経たずに、贈与者が死亡した。この場合、配偶者控除額に相当する金額を相続税の課税価格に加算しなければならないか？ A：相続開始前3年以内に贈与された財産であっても、「贈与税の配偶者控除の特例」の適用を受けている又は受けようとしている財産のうち、その配偶者控除額に相当する金額については、相続税の課税価格に加算する必要はありません。 前提から説明すると、相続などにより財産を取得した人が、被相続人（亡くなった人）からその相続の開始前3年以内に贈与を受けた財産があるときには、その人の相続税の課税価格に贈与を受けた財産の贈与の時の価額を加算し、また、その加算された財産の価額に対応する贈与税の額は、加算された人の相続税の計算上控除されることになります。 しかし、例外的に、「贈与税の配偶者控除の特例」を受けている又は受けようとしている財産のうち、その配偶者控除額に相当する金額については、相続税の課税価格に加算する必要はないのです。 つまり、贈与から3年以内に贈与者が亡くなっても、問題なく「贈与税の配偶者控除の特例」を受けることができるということです。

まとめ

以上、「贈与税の配偶者控除の特例」について説明しました。 配偶者等に不動産を引き継ぐベストな方法については、ケースによって異なるので、一度、相続や贈与に精通した税理士に相談してみるとよいでしょう。