税理士監修記事
宅地比準方式で市街地の農地・雑種地・山林の相続税評価額を計算
土地を相続したら、相続税の申告要否判定や税額計算のために、その土地を評価する必要があります。
その際、市街地にある農地・雑種地・山林・原野については、どのように評価すればよいのでしょうか？わかりやすく丁寧に説明します。
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［ご注意］
記事は、公開日時点における法令等に基づいています。
公開日以降の法令の改正等により、記事の内容が現状にそぐわなくなっている場合がございます。
法的手続等を行う際は、弁護士、税理士その他の専門家に最新の法令等について確認することをおすすめします。
宅地比準方式とは？
宅地比準方式とは、土地の相続税評価額の計算方式の一つで、宅地開発が可能な地域の農地、雑種地、山林、原野について用いられるものです。
宅地比準方式では、その土地が宅地であるとした場合の価額から造成費の金額を控除して評価します。
評価方式の判断方法
前述のとおり、農地、雑種地、山林、原野の評価は、宅地開発が可能な地域においては宅地比準方式により評価しますが、それ以外の地域においては倍率方式に評価します。
倍率方式とは、固定資産税評価額に評価倍率を乗じて（掛け算して）土地を評価する方式です。評価倍率は、地域と地目ごとに定められており、評価倍率表に記載されています。
それでは、評価対象の土地を宅地比準方式と倍率方式のどちらで評価すべきか、どのように判断すればよいでしょうか。この点、農地、山林、原野については、評価倍率表に評価方式が記載されています。
「純○」「中○」（「○」は数字）と記載されていれば倍率方式、「比準」「市比準」「周比準」と記載されていれば宅地比準方式で評価します。
評価倍率表は次のような手順で確認できます。
- 国税庁の「財産評価基準書」のサイトにアクセス
- 相続又は贈与によって土地を取得した年のボタンをクリック
- 土地のある都道府県をクリック
- 「評価倍率表」欄の下の「一般の土地等用」をクリック
- 土地のある区市町村をクリック
- 「町（丁目）又は大字名」欄と「適用地域名」欄で土地がある地域を探し、「固定資産税評価額に乗ずる倍率等」欄で該当する地目を探す
雑種地については評価倍率表には記載されていません。
雑種地の価額は、原則として、その雑種地の現況に応じ、評価対象地と状況が類似する付近の土地を参考に評価します。
宅地比準方式による評価方法
宅地比準方式による土地の価額は、次の算式で求められます。
「その土地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額」は、具体的には、路線価方式により評価する地域にあっては、その路線価により、また、倍率地域にあっては、評価しようとする土地に最も近接し、かつ、道路からの位置や形状等が最も類似する宅地（近傍宅地）の評価額（宅地としての固定資産税評価額×宅地としての評価倍率）を基として計算することになります。
路線価方式の評価方法については関連記事をご参照ください。
倍率地域の宅地比準方式の評価方法については、こちらの記事をご覧ください。
なお、その土地が宅地であるとした場合において、「地積規模の大きな宅地の評価」の定めの適用対象となるときには、これを適用して計算します。
また、「1平方メートル当たりの造成費の金額」は、整地、土盛り又は土止めに要する費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに、定められています。詳しくはこちらもご覧ください。
市街地農地、市街地周辺農地、市街地山林、市街地原野の評価には、「市街地農地等の評価明細書」を使用し、相続税申告時に添付します。
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