宅地比準方式で市街地の農地・雑種地・山林の相続税評価額を計算

土地を相続したら、相続税の申告要否判定や税額計算のために、その土地を評価する必要があります。

その際、市街地にある農地・雑種地・山林・原野については、どのように評価すればよいのでしょうか？

税理士が出来るだけわかりやすく丁寧に説明します。

是非、参考にしてください。

宅地比準方式とは？

宅地比準方式とは、土地の相続税評価額の計算方式の一つで、宅地開発が可能な地域の農地、雑種地、山林、原野について用いられるものです。

宅地比準方式では、その土地が宅地であるとした場合の価額から造成費の金額を控除して評価します。

農地等の評価方式の判断方法

前述のとおり、農地、雑種地、山林、原野の評価は、宅地開発が可能な地域においては宅地比準方式により評価しますが、それ以外の地域においては倍率方式に評価します。

倍率方式とは、固定資産税評価額に評価倍率を乗じて（掛け算して）土地を評価する方式です。

評価倍率は、地域と地目ごとに定められており、評価倍率表に記載されています。

それでは、評価対象の土地を宅地比準方式と倍率方式のどちらで評価すべきか、どのように判断すればよいでしょうか。

この点、農地、山林、原野については、評価倍率表に評価方式が記載されています。

「純○」「中○」（「○」は数字）と記載されていれば倍率方式、「比準」「市比準」「周比準」と記載されていれば宅地比準方式で評価します。

評価倍率表は次のような手順で確認できます。

1. 国税庁の「財産評価基準書」のサイトにアクセス
2. 相続又は贈与によって土地を取得した年のボタンをクリック
   
3. 土地のある都道府県をクリック
   
4. 「評価倍率表」欄の下の「一般の土地等用」をクリック
5. 土地のある区市町村をクリック
6. 「町（丁目）又は大字名」欄と「適用地域名」欄で土地がある地域を探し、「固定資産税評価額に乗ずる倍率等」欄で該当する地目を探す

雑種地については評価倍率表には記載されていません。

雑種地の価額は、原則として、その雑種地の現況に応じ、評価対象地と状況が類似する付近の土地を参考に評価します。

雑種地の評価については「雑種地の評価方法を理解して相続税申告に備えよう!税理士が解説」をご参照ください。

宅地比準方式による評価方法

宅地比準方式による土地の価額は、次の算式で求められます。

（【その土地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額】－【1平方メートル当たりの造成費の金額】）×地積

「その土地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額」は、具体的には、路線価方式により評価する地域にあっては、その路線価により、また、倍率地域にあっては、評価しようとする土地に最も近接し、かつ、道路からの位置や形状等が最も類似する宅地（近傍宅地）の評価額（宅地としての固定資産税評価額×宅地としての評価倍率）を基として計算することになります。

路線価方式の評価方法については「路線価による土地の相続税評価額の計算方法をわかりやすく説明」を、倍率地域の宅地比準方式の評価方法については「近傍宅地とは？近傍宅地の評価額の調べ方と倍率地域の宅地比準」を、それぞれご参照ください。

なお、その土地が宅地であるとした場合において、「地積規模の大きな宅地の評価」の定めの適用対象となるときには、これを適用して計算します。

また、「1平方メートル当たりの造成費の金額」は、整地、土盛り又は土止めに要する費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに、定められています（詳しくは「宅地造成費の金額表の見方と計算方法、評価明細書の記載例」参照）。

市街地農地、市街地周辺農地、市街地山林、市街地原野の評価には、「市街地農地等の評価明細書」を使用し、相続税申告時に添付します。

まとめ

以上、宅地比準方式について説明しました。

一般の方がご自分で土地の評価をしたがために、土地の評価方法を間違ってしまい税務調査によって過少申告が指摘され追徴課税がなされたり、反対に高く評価してしまい税額も高くなってしまったり（この場合、税務署は「もっと安くなりますよ」とは言ってくれません）といったケースが多数生じています。

また、税理士でも、土地の評価に精通した税理士と、そうでない税理士では、評価額に大きな差が生じます。

土地の評価に精通した税理士なら、あらゆる評価減の制度を駆使して、評価額を目一杯下げることが可能です。

土地を相続や贈与によって取得した場合、税の申告は、土地の評価に精通した税理士に相談して進めることを強くお勧めします。