弁護士監修記事

奥行価格補正率によって奥行の長い(又は短い)土地の評価額を安くする

相続や贈与によって土地をもらい受けたときは、税額の計算のために土地を評価しなければなりません。

使い勝手の悪い、形状がいびつな土地の評価額は、その分、下げることができます。

この点、土地の路線からの奥行は、深すぎても浅すぎても使い勝手が悪いでしょう。

そこで、奥行が深すぎたり浅すぎたりする土地の評価額を、奥行価格補正率を使って補正することが認められています。

以下、奥行価格補正率を使って土地の評価額を補正する方法について、税理士が丁寧にわかりやすく説明します。

是非、参考にしてください。

[ご注意]
記事は、執筆日時点における法令等に基づき解説されています。
執筆後に法令の改正等があった場合、記事の内容が古くなってしまう場合がございます。
法的手続等を行う際は、弁護士、税理士その他の専門家に最新の法令等について確認することをお勧めします。

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相続税・贈与税の計算のための土地の評価方法

贈与、遺贈(遺言によって財産を取得させること)または相続によってもらい受けた土地には贈与税や相続税がかかります。

贈与税や相続税は、対象となる財産の相続税評価額に対して課税されます。

宅地の相続税評価額の計算方式には、路線価方式と倍率方式があり、地域ごとにどちらの方式によって評価すべきか決められています。

路線価方式では、相続税評価額は次の算式で求められます。

「相続税路線価×画地補正率×地積」

なお、この算式で評価できるのは、一路線に面する場合であって、複数路線に面する場合の評価方法はもう少し複雑になります。

複数路線に面する場合の評価方法については税理士にご相談ください。

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画地補正率とは、路線価を基礎として各画地の評価額を求める場合に、その土地の奥行、形状、利用上の法的制限等画地の現状に応じた補正を行うための率です。

画地補正率には、様々なものがありますが、この記事では、特に、適用できるケースの多い「奥行価格補正率」について説明します。

なお、倍率方式によって相続税評価額を計算する場合は、奥行価格補正を含めた画地補正は行いません。

倍率地域の場合は、対象となる宅地の固定資産税評価額に、評価倍率表に記載されている評価倍率を乗じて(掛け算して)、相続税評価額を算出します。

固定資産税評価額が、既に奥行価格補正を含めた画地補正が行われた価額になっているため、画地補正は不要なのです。

路線価方式によって相続税評価額を算定する地域のことを路線価地域、倍率方式によって相続税評価額を算定する地域のことを倍率地域といいますが、対象となる宅地のある地域が路線価地域なのか倍率地域なのかは、国税庁ウェブサイトの「財産評価基準書」のページで確認できます。

相続税路線価の確認する方法

相続税路線価を確認する方法を説明します。

まず、国税庁ウェブサイトの「財産評価基準書」のページにアクセスします。

過去の路線価図を閲覧したい場合は、閲覧したい年のボタンをクリックします(最新版を閲覧する場合はそのまま)。

相続税路線価は、毎年更新されるので、必ず、相続が開始した年の路線価を確認するようにしてください。

毎年7月初旬に、その年の相続税路線価が公表されるので、それ以前に相続が開始した場合は、7月に路線価が公表されるのを待ってから、土地を評価し、相続税を計算します。

次に、路線価を調べたい宅地が存在する都道府県名をクリックします。

次に、「路線価図」という文字をクリックします。

宅地が存在する市区町村名をクリックします。

そうすると地名の一覧がでてくるので、宅地が存在する地名の右の路線価図ページ番号をクリックします。

路線価図ページ番号が複数に別れている場合は、それぞれクリックして宅地が面した路線が掲載されている路線価図を探してください。

国税庁の財産評価基準書のウェブページの難点は、路線価図がページごとになっており、スクロールすることができません。

探しにくい場合は、一般社団法人資産評価システム研究センターの運営する「全国地価マップ」というウェブサイトの相続税路線価図のページを利用するとよいでしょう。

全国地価マップの難点は、掲載が公表から45か月遅れることです。

全国地価マップでは、11月下旬頃に、その年の路線価図が掲載されます。

国税庁の財産評価基準書に話を戻します。路線価図は下図のようになっています。

路線価が表示されていない場合は、その地域が倍率地域であるか、または、路線価地域でも路線価が振られていない路線もあります。

倍率地域か路線価地域かは、評価倍率表で確認することができます。

評価倍率表の確認方法については「相続税を計算する際の土地の評価方法についてわかりやすく説明!」をご参照ください。

路線価地域であるにもかかわらず路線価が振られていない場合は、特定路線価の価格設定を税務署に申し出るか、近くの路線価を使って評価する方法があります。詳しくは税理士にご相談ください。

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奥行が長大な宅地の評価方法

奥行が長大な宅地の評価は、路線価にその宅地の奥行距離に応じて奥行価格補正率を乗じて(掛け算して)求めた価額に、更に、「奥行長大補正率表」に定める補正率及びその宅地の地積を乗じて(掛け算して)計算します。

つまり、「評価額=路線価×奥行価格補正率×奥行長大補正率×地積」となります。

なお、ここで説明するのは、評価対象である宅地が一路線に面する場合の評価方法です。

複数の路線に面する場合の評価方法については、複雑なので、税理士に確認されることをお勧めします。

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奥行価格補正率も奥行長大補正率も、地区区分によって異なります。

地区区分には8つの種類があり、路線価図では、それぞれ次のように表示されています(普通商業地区と併用住宅地区は同じ表示方法であるため、表示方法の種類としては7つになります。)。

地区 表示方法
ビル街地区
高度商業地区
繁華街地区
普通商業・併用住宅地区
普通住宅地区
中小工場地区
大工場地区

また、奥行価格補正率は、地区区分のほか、奥行距離によっても異なります。

奥行距離とは、原則として、正面路線に対して垂直的な距離のことをいいます。

ただし、奥行距離が一様でない場合は、地積を間口距離で除した(割り算した)平均的な奥行距離によります。

算式で表すと、「平均的な奥行距離=地積÷間口距離」となります。

間口距離とは、原則として道路と接する部分の距離によります。

したがって、下の図でいうと、Aの場合はaBの場合はa+cによります。Cの場合はb又はaどちらによっても差し支えありません。

また、Aの場合で私道部分を評価する際には、角切で広がった部分は間口距離に含めません。

間口距離は、測量図があれば測量図の、測量図がなければ公図のものを採用します。

また、例外の例外で恐縮ですが、上の算式によって求めた平均的な奥行距離よりも、想定整形地の奥行距離の方が短い場合は、想定整形地の奥行距離を採用します。

想定整形地とは、評価対象地の画地全域を囲む、正面路線に面する最小面積の長方形となっているものをいいます。

例えば、下の図の画地(実線で囲った部分)の想定整形地は、破線で囲った部分になります。

奥行価格補正率表は、次のとおりです。

地区区分 

奥行距離
(
メートル)

ビル街地区  高度商業地区 繁華街地区 普通商業・併用住宅地区  普通住宅地区  中小工場地区 大工場地区
 4未満 0.80 0.90 0.90 0.90 0.90 0.85 0.85
 4以上6未満 0.92 0.92 0.92 0.92 0.90 0.90
 6 〃  8 0.84 0.94 0.95 0.95 0.95 0.93 0.93
 8 〃  10 0.88 0.96 0.97 0.97 0.97 0.95 0.95
 10 〃  12 0.90 0.98 0.99 0.99 1.00 0.96 0.96
 12 〃  14 0.91 0.99 1.00 1.00 0.97 0.97
 14 〃  16 0.92 1.00 0.98 0.98
 16 〃  20 0.93 0.99 0.99
 20 〃  24 0.94 1.00 1.00
 24 〃  28 0.95 0.99
 28 〃  32 0.96 0.98 0.98
 32 〃  36 0.97 0.96 0.98 0.96
 36 〃  40 0.98 0.94 0.96 0.94
 40 〃  44 0.99 0.92 0.94 0.92
 44 〃  48 1.00 0.90 0.92 0.91
 48 〃  52 0.99 0.88 0.90 0.90
 52 〃  56 0.98 0.87 0.88 0.88
 56 〃  60 0.97 0.86 0.87 0.87
 60 〃  64 0.96 0.85 0.86 0.86 0.99
 64 〃  68 0.95 0.84 0.85 0.85 0.98
 68 〃  72 0.94 0.83 0.84 0.84 0.97
 72 〃  76 0.93 0.82 0.83 0.83 0.96
 76 〃  80 0.92 0.81 0.82
 80 〃  84 0.90 0.80 0.81 0.82 0.93
 84 〃  88 0.88 0.80
 88 〃  92 0.86 0.81 0.90
 92 〃  96 0.99 0.84
 96 〃  100 0.97 0.82
100  0.95 0.80 0.80

奥行長大補正率は、地区区分のほか、奥行距離を間口距離で除した(割り算して)値によっても異なります。

奥行距離を間口距離で除した値が2未満の場合(つまり、奥行距離が間口距離の2倍未満の場合)は、奥行長大補正の適用はありません。

奥行長大補正率表は、下のとおりです。

地区区分

奥行距離/間口距離

ビル街地区 高度商業地区
繁華街地区
普通商業・
併用住宅地区
普通住宅地区 中小工場地区 大工場地区
 2以上3未満 1.00 1.00 0.98 1.00 1.00
 3 〃  4 0.99 0.96 0.99
 4 〃  5 0.98 0.94 0.98
 5 〃  6 0.96 0.92 0.96
 6 〃  7 0.94 0.90 0.94
 7 〃  8 0.92 0.92
 8 0.90 0.90

まとめ

以上、奥行価格補正率について説明しました。

土地の評価に関しては、奥行価格補正や奥行長大補正以外にも多くの画地補正があります。

画地補正の適用漏れがあると、不必要に高額な税を納めることになってしまったり、反対に、過少申告になって、延滞税や加算税を追加で納めなければならなくなってしまうおそれがあります。

相続、遺贈または贈与によって土地をもらい受けた場合は、土地の評価に精通した税理士に相談したうえで、相続税や贈与税の申告に臨まれることを強くお勧めします。

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