弁護士監修記事

土地を相続するなら知らなければならない土地の分割方法と手続の流れ

相続は、ほとんどの人は人生で一度は体験する出来事です。

その相続の際、遺産の中に土地(不動産)があると、土地は、現金や預貯金のように簡単に分割ができないため、相続人間で意見が一致しないということも珍しくありません。

また、土地は他の財産よりも高額になることが多いため、相続人間で揉め事が起こりやすいという側面もあります。

ここでは、遺産の中に土地が含まれている場合における土地の相続方法や相続税、登記(名義変更)、土地を相続する際の注意点など、土地を相続する際に知っておくべきポイントについてご説明します

[ご注意]
記事は、執筆日時点における法令等に基づき解説されています。
執筆後に法令の改正等があった場合、記事の内容が古くなってしまう場合がございます。
法的手続等を行う際は、弁護士、税理士その他の専門家に最新の法令等について確認することをお勧めします。

土地の相続はどのように行うか

亡くなった方(被相続人)の遺産(相続財産)の中に土地があるときに、相続人が複数人いる場合には、以下のような方法で分割することになります。

現物分割

現物分割は、土地をそれぞれ相続人が単独で相続する方法です。

例えば、土地が2筆(土地A・土地B)あって、相続人が2人(長男・次男)いるような場合に、長男が土地Aを、次男が土地Bを相続する方法が現物分割です。

土地Aと土地Bの価値がほぼ同じ場合は問題ありませんが、2つの土地の価値に大きな差がある場合には、現物分割は適していない場合があります。

代償分割

代償分割は、土地を相続人の一人が単独で相続する代わりに、土地を相続しなかった他の相続人に代償金を支払う分割方法です。

例えば、土地が1筆(2,000万円相当)あって、相続人が2人(長男・次男)いるような場合に、長男が土地を相続する代わりに、次男に1,000万円(土地の時価の2分の1相当額)を支払うような場合をいいます。

この方法は、土地が1筆しかない場合や、土地が複数あるけれどもその価値に差があるため、現物分割が難しい場合に適していますが、土地を相続する相続人に代償金を払える現金があることが条件となります。

共有

共有は、土地を複数の相続人で一緒に相続する方法です。

例えば、土地が1筆あって、相続人が2人いる場合に、それぞれの相続人が2分の1ずつ持ち分を取得する方法が共有です。

現物分割や代償分割が難しい場合でも、相続人間で平等に土地を相続することができるというメリットがありますが、共有状態になると、その後売却したくなっても、共有者全員の同意がないと売却できなくなってしまうというように、容易に処分ができなくなる可能性がある点に注意が必要です。

換価分割

換価分割は、土地を売却して、その売却代金を相続人間で分割する方法です。

一般的には、不動産の売却金額から売却に要した必要経費を除いた残額を、相続人で分割することになります。

換価分割は、相続が開始した時点で土地の相場が上昇している時期においては、短期間で売却できる可能性が高いのですが、相場が下落している場面では、なかなか希望価格で売れないまま、相続税の申告期限を迎えてしまうという可能性もあるので注意が必要です。

土地の相続には名義変更(登記)が必要

名義変更をしないで放置した場合のデメリット

土地を相続する場合には、土地の名義人を変更する必要があります。

具体的には、土地の所有権者を被相続人から相続人に移転するという、所有権移転登記が必要になります

ただ、相続を原因とする名義変更(所有権移転登記)は、相続開始後いつまでに行わなければならないという期限がないことから、亡くなった方の名義のまま放置している、という方も少なくありません。

しかし、被相続人が亡くなった時点では、特に相続人間に争いがなく、誰が相続するか決まっていたような場合でも、何らかのきっかけで相続人の気持ちが変わってしまい、いざ名義変更をしようとしたら、相続人の一人が同意しなくなってしまい名義変更ができなくなった、というケースや、名義変更しないまま相続人の一人が亡くなってしまったために、さらにその相続人の同意を取らなければなくなった、などというケースは少なくありません。

このように、せっかく当初は揉め事が無かったのに、名義変更をしないまま放置してしまったために、後になっていらぬ争いを生んでしまった、という結果にならないよう、土地の相続が発生したときには、なるべく早く名義変更(所有権移転登記)を行っておいたほうがよいでしょう。

名義変更に必要な書類

相続を原因として土地の名義変更を行うためには、遺産分割協議書が必要です。

遺産分割協議書とは、相続人間で、誰がその土地を相続するかについて協議をし、その結果を記載した書面をいいます。

また、被相続人が生まれてから亡くなるまでの全ての戸籍謄本を用意する必要があります

これは、被相続人の相続人が誰かということをはっきりさせるためです。

名義変更にかかる費用

相続による名義変更にかかる費用としては、被相続人の戸籍謄本等の必要書類を収集する費用のほか、名義変更(登記)を行う際に国(法務局)に支払う登録免許税があります

また、登記申請を自分で行わずに司法書士等の専門家に依頼する場合は、その専門家に支払う費用も必要になります。

相続登記について詳しくは、「相続登記を自分でスムーズに行うため全知識と司法書士報酬の相場」をご参照ください。

相続した土地を売却して売却金額を分割したい場合

相続した土地を相続人の誰も利用しない場合や、土地以外に目ぼしい遺産がないような場合には、土地を売却し、売却代金を相続人間で分割する方法(換価分割)を選択することがあると思います。

相続した土地を売却する際には以下のような点に注意が必要です。

売却するには相続登記が必要

相続した土地を売却してその代金を相続人で分割する場合であっても、被相続人の名義のまま土地を売却することはできません

亡くなった方は売主になることはできないからです。

そのため、相続した土地を売却するためには、いったん相続人へ名義を変更(相続登記)する必要があります

売却時にかかる譲渡所得税に注意する必要がある

相続した土地を売却する際にも、利益が出た場合には、譲渡所得税が発生します。

この場合の「利益」は、「売却代金-その土地の取得価額」で計算されます。

ここで注意が必要なのは、その土地の取得価額です。

被相続人がその土地を取得した際の契約書等が残っていて取得価額がわかる場合は良いのですが、代々相続された土地のような場合、その土地をいくらで取得したのかわからない場合も多いと思います。

取得した金額がわからない場合は、売却金額の5%が取得価額とみなされるため、売却代金の95%が利益として課税されてしまう点に気を付けなければなりません。

なお、この譲渡所得税は、一般的には、所有期間が長い方が税率が低くなりますが、相続税の申告期限後3年以内に売却した場合は、相続税額の一部を取得価額に加算することができ、税額が低くなる場合があるので、この点も考慮に入れることが大切です。

小規模宅地等の特例を利用したい場合は、売却時期に注意

相続した土地を売却する際、その土地の相続に際して、後述する小規模宅地等の特例を利用したい場合には注意が必要です。

小規模宅地等の特例が適用されると相続税が軽減されるのですが、小規模宅地等の特例を利用するためには、原則として、土地を相続した者が、相続税の申告期限までその土地を保有していることが条件となります

そのため、相続開始後急いで(相続税の申告期限前に)土地を売却してしまうと、小規模宅地等の特例が利用できなくなってしまうこともありますので注意が必要です。

土地の相続にかかる相続税

土地の相続税を計算する際の土地評価

亡くなった方の財産を相続した場合、その財産の金額に応じて相続税が発生します。

土地の場合、その評価の方法は、今この土地を売ったらいくらで売れるかという「時価」ではなく、「路線価」を元に算定します(これを「路線価方式」といいます)。

「路線価」とは、土地の評価額を定めるために国税庁が定めたもので、その土地が面している道路に付けられた価格をいいます。

相続税を算定する際の土地の評価は、その土地が面している道路の路線価に土地の面積をかけて求めます(2つ以上の道路に接している場合や、土地が複雑な形をしている場合等には一定の補正がなされます)。

この路線価は、毎年、年始に評価され8月頃に公表されます。

ただ、路線価は全国の全ての道路に設定されているわけではありません。

そのため、路線価が設定されていない道路に接している土地については、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価額を計算するという方法 (これを「倍率方式」といいます)で行われます。

なお、固定資産税評価額は3年に1度見直されます。

小規模宅地等の特例

上記のとおり、相続税の計算をする際の土地の評価は、路線価方式か倍率方式によって行われます。

ただ、一定の要件を満たす土地については、その評価を5割~8割程度減額させることができます

これを小規模宅地等の特例といいます。

小規模宅地等の特例の対象となる土地は、簡単にいうと、被相続人や被相続人と生計を一緒にしている親族が住んでいたり、事業を行っていたりした宅地(建物等の敷地)です。

そして、被相続人が亡くなった時点の利用状況によって減額の対象にできる面積に上限があります。

小規模宅地等の特例の対象となる土地と減額の対象となる面積は、以下の表のとおりです。

相続開始直前の土地の利用状況 上限面積 減額される割合
特定事業用宅地等 400㎡ 80%
特定同族会社事業用宅地等 400㎡ 80%
貸付事業用宅地等 200㎡ 50%
特定居住地用宅地等 330㎡ 80%

 

①は、被相続人等がその土地上で、事業(商店など)を営んでいた場合です。

②は、親族が事業を行っているいわゆる同族会社(法人)の事業用にその土地を貸している場合です。

③は、いわゆる同族会社以外の会社(法人)にその土地を貸している場合や、その土地上にアパートやマンションを建設して貸し付けている場合、駐車場として貸し付けている場合です。

④は、その土地が、被相続人等の自宅の敷地の場合です。

なお、④特定居住地用宅地等の特例は、被相続人の配偶者や被相続人と生計を一緒にしている親族が対象となる土地を相続することが原則となります。平成30年の法改正により、被相続人に配偶者も同居している相続人もいない場合で、相続する者が相続開始前3年間、持家に住んでいない場合は、別居している親族が相続する場合であっても適用されることになりました(いわゆる「家なき子特例」)。

小規模宅地等の特例ついて詳しくは「小規模宅地等の特例で8割減で大幅に節税する方法と意外な落とし穴」をご参照ください。

土地を相続する(させる)場合に気を付けるべきこと

遺留分に注意する

相続の場面において、法定相続人は、遺言によっても奪うことができない最低限の相続分として遺留分を有しています

そのため、土地以外に十分な遺産が無いような場合に、土地を遺言によって相続人のうちの一人に相続させようとすると、他の相続人の遺留分を侵害してしまう可能性があります。

遺留分を侵害してしまうと、土地を相続した相続人が、遺留分を侵害された他の相続人から遺留分減殺請求をされる可能性があので注意が必要です。

共有は避けた方がよい

土地以外に十分な遺産がない場合に、複数の相続人で共有する方法で相続してしまうと、その後その土地を売却しようとしたり、賃貸しようとしたりしたときに、共有者全員(土地の利用の内容によっては、過半数等)の同意が必要になります

そのため、一部の共有者が反対すると、不動産の処分や利用がスムーズにできなくなる可能性があることから、共有という方法で相続するのはなるべく避けた方がよいでしょう。

固定資産税や都市計画税が発生する

土地を所有すると固定資産税や都市計画税が発生します。

その土地を賃貸すること等で収益が上がっている場合は良いのですが、そうでない場合は、税金だけを負担しなければならないような状況に陥る可能性があるので注意が必要です。

土地の相続について専門家に相談したいときには

土地の相続については様々な問題が伴います。

土地の相続にかかる相続税について相談をしたいときには、税理士に相談されるとよいでしょう。

土地を相続して名義変更(登記)が必要な場合は、司法書士に相談されるとよいでしょう。

土地の相続について相続人間にトラブルがある場合や、相続人間でどのように相続すべきか意見が分かれているような場合は弁護士に相談されるとよいでしょう。

なお、これらは相続が開始した後の話ですが、相続人が相続開始後に困らないよう、被相続人が生前に専門家に相談した上で遺言を残す方法もおすすめします。

遺言について弁護士に相談されるとよいでしょう。

まとめ

土地の相続には、その相続の方法だけでなく、登記の面や税金の面で様々な問題が伴います。

相続人が一人の場合はそれほど問題にはならないのですが、相続人が複数いる場合には、それぞれの相続人の思惑が絡んでくるため、なかなか一筋縄にはいかないということが少なくありません。

そのため、遺産に土地がある場合は、相続後に相続人が困ることのないよう、被相続人が生前に遺言を作成する等の対策をされることをおすすめします。

また、遺言を残すことなく被相続人が亡くなってしまった場合は、相続開始後、なるべく早い段階で、相続人が専門家に相談し、より良い土地の相続の仕方を検討することをおすすめします。

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