弁護士監修記事

不動産の相続に必要な知識を網羅!わかりやすい不動産相続完璧ガイド

身近な方が亡くなって不動産を相続することになった場合には、次のような疑問や不安が生じることでしょう。

  • 主だった遺産が不動産ぐらいしかないけど、どうやって遺産分割すればいいの?
  • 相続した不動産の名義変更は必要?
  • 名義変更しないとどうなる?
  • 名義変更の際の手続きは?自分でもできる?費用は?
  • 不動産にかかる相続税はどうやって計算するの?
  • 不動産にかかる相続税をなるべく安く済むようにする方法は?

相続手続きには期限が決まっているものもありますし、期限はないものの早めに対応しなければ不都合が生じる可能性があるものもあります。

また、正しい情報を持ち合わせていなかったがために、思いがけず大損をしてしまうこともあります。

この記事では、不動産を相続することになった人や、将来、不動産を相続することが予想される人に向けて、必要な情報をわかりやすく説明します。

また、不動産を譲り渡す側の人が読んでも、遺言内容や相続税対策を検討するうえで、大いに参考になるでしょう。

是非、参考にしてください。

[ご注意]
記事は、執筆日時点における法令等に基づき解説されています。
執筆後に法令の改正等があった場合、記事の内容が古くなってしまう場合がございます。
法的手続等を行う際は、弁護士、税理士その他の専門家に最新の法令等について確認することをお勧めします。

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不動産がある場合の遺産分割

遺産に不動産が含まれているときに、相続人等が複数人いる場合には、以下のような方法で共有または分割することになります。

  • 現物分割
  • 換価分割
  • 代償分割
  • 共有

以下、それぞれについて説明します。

現物分割

現物分割とは、遺産を現物のまま分割する方法のことです。

例えば、相続人がAとBの2人で、相続分は2分の1ずつであったとします。

遺産は、現金1000万円と、土地1筆(時価1000万円)、自動車1台(時価100万円)であるとします。

このような場合に、土地を半分に分筆(1筆の土地を分けること。土地は1筆、2筆と数えます。)し、次のように遺産分割した場合、このような分割のことを現物分割といいます。

  • Aが相続する財産
    • 現金450万円
    • 分筆後の土地(時価500万円)
    • 自動車(時価100万円)
  • Bが相続する財産
    • 現金550万円
    • 分筆後の土地(時価500万円)

また、分筆しなくても、次のような分け方も現物分割に含まれます。

  • Aが相続する財産
    • 現金50万円
    • 土地(時価1000万円)
  • Bが相続する財産
    • 現金950万円
    • 自動車(時価100万円)

換価分割

換価分割とは、遺産を売って、お金に換えて、そのお金を分ける分割方法のことです。

例えば、先ほどの例でいうと、土地と自動車とをそれぞれ1000万円と100万円で売ると、元からあった現金1000万円と併せて、現金2100万円になります。

これをAとBとで1050万円ずつ相続します。

これが換価分割です。

土地だけを換価分割して、自動車は現物分割するということも可能です。

換価分割について詳しくは「換価分割にかかる税金と換価分割の長所・短所、代償分割との比較」をご参照ください。

代償分割

代償分割とは、現物分割によると、法定相続分どおりにうまく分割できない場合等に、法定相続分よりも多く相続する人から、少なく相続するに人に対して、法定相続分との差額分の代償する分割方式のことです。

例えば先ほどの例で、次のように現物分割を行ったとします。

  • Aが相続する財産(合計1100万円)
    • 土地(時価1000万円)
    • 自動車(時価100万円)
  • Bが相続する財産
    • 現金1000万円

法定相続分どおりであれば、1050万円ずつであるため、このままでは、Aが法定相続分よりも50万円多く相続し、Bが法定相続分よりも50万円少なく相続することになります。

そこで、Aの自己資産からBに対して50万円を代償することで、バランスをとるのが代償分割です。

代償分割について詳しくは「代償分割により相続税を節税して贈与税も課税されないようにする方法」をご参照ください。

共有

共有とは、財産を分割せずに、共同で所有することです。

例えば先ほどの例でいうと、土地と自動車は共有して共同で使用し、現金のみを現物分割するというような方法が考えられます。

不動産や自動車は共有名義で登記することも可能です。

相続不動産の登記(名義変更)

相続不動産の登記については、以下の記事に詳しくまとめてありますので、そちらをご参照ください。

不動産の相続税の計算方法と相続税対策

相続税は、財産ごとに計算されるわけではありません。

例えば、遺産に不動産と現金があったとして、不動産に対する相続税と現金に対する相続税と別々に計算するのではありません。

すべての遺産に対する相続税の総額を計算し、これを相続分に応じて各相続人に按分します(相続税の計算方法については「相続税の計算方法を流れに沿ってステップごとにわかりやすく説明!」参照)。

相続税額を計算する際には、遺産に含まれる不動産の価額を相続税評価額で評価します。

相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算するための財産の評価額のことです。

相続税評価額は、原則としては、相続開始時(多くの場合は被相続人が亡くなった時)または贈与時の時価ですが、様々な例外的な規定が「財産評価基本通達」に定められています。

財産評価基本通達に定められている評価方法の多くは、時価よりも低く見積もることができるようになっています。

財産基本通達の評価方法を駆使することによって、時価よりも低く財産を評価することができ、節税につなげることができるのです。

もし、相続財産を高く評価してしまい余計に納税することになってしまったとしても、税務署は「もっと税金を低くできますよ」とは教えてくれません(自分で気づいた場合は相続税の更正の請求を行うことによって払い過ぎた相続税の還付を受けることができます。)。

しかし、専門知識のない人が財産評価基本通達を読んで正しく適用するのは、正直難しいでしょう。

ただし、財産評価基本通達には、評価額を下げられる細かな規定が、この記事内ではとても紹介しきれないほどたくさんあるので、相続税申告の経験豊富な税理士相談することが、節税には欠かせないことをご理解ください。

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この記事では、基本的な点に絞って、土地、建物、マンションの評価方法について、それぞれ説明します。

土地の評価方法

土地の評価方法には、路線価方式と倍率方式があります。

どちらの方式で計算するかは、地域ごとに決まっています(自由に選ぶことはできません)。

評価倍率表に記載のある地域では倍率方式、記載のない地域では路線価方式によります。

さらに、土地には評価額を減額できる様々な規定があります。

評価減の規定を駆使することで、土地の評価額は大きく減額できる可能性があるのです。

以下、倍率方式と路線価方法の概要、そして、土地の評価減の規定について、それぞれ説明します。

倍率方式

評価倍率表は、市区町村ごとになっていて、次の手順で確認します。

  1. 国税庁ウェブサイトの財産評価基準書のページにアクセス
  2. 都道府県名をクリック
  3. 「評価倍率表」欄の下の「一般の土地等用」、「大規模工場用地用」または「ゴルフ場用地等用」のうち、該当するものをクリック
  4. 市区町村名をクリック

評価倍率表の中の「固定資産税評価額に乗ずる倍率等」という欄に倍率が記載されている場合は、固定資産税評価額にこの倍率を乗じた(掛け算した)金額が相続税評価額になります。

例えば、固定資産税評価額が1000万円で、相続税の評価倍率が1.1倍の土地の相続税評価額は、1000万円×1.1倍=1100万円です。

固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書に添付されている課税明細書に記載されています。

固定資産税の納税通知書は、毎年送付されてきますが、納付が済んでも保管しておきましょう。

課税明細書に「価格」か「評価額」という欄がありますが、そこに金額が記載されています。

路線価方式

路線価方式については相続税路線価より低く土地の評価額を計算して相続税等を節税する方法をご参照ください。

土地の相続税評価額を減額できる規定・制度

土地の相続税評価額を減額できる可能性のある規定・制度には、次のものがあります。

  • 小規模宅地等の特例
  • 地積規模の大きな宅地の評価
  • いびつな土地の評価減
  • 借地権の評価減
  • 貸宅地の評価減
  • 貸家建付地の評価減
  • 私道、セットバックの評価減
  • がけ地等を有する宅地の評価減

「小規模宅地等の特例」とは、亡くなった人の自宅の土地や、亡くなった人が事業に使っていた土地を相続する場合に、一定の条件を満たせば、相続税を計算する際の土地の評価額を最大8割引きにしてくれる制度です。詳しくは「小規模宅地等の特例で8割減で大幅に節税する方法と意外な落とし穴」をご参照ください。

「地積規模の大きな宅地の評価」とは、地積(土地の面積)規模の大きな宅地(平たく言うと、広い宅地)を相続したり、土地の遺贈や贈与を受けた場合に、相続税や贈与税の税額を計算する際の基となる相続税評価額を減額する制度です。詳しくは「地積規模の大きな宅地の評価が適用できるケースと評価額の計算方法」をご参照ください。

そのほかの評価減の詳細については「相続税評価額の基本的な計算方法と評価額を低く計算して節税する方法」をご参照ください。

建物の評価方法

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額を適用します。

固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書に添付されている課税明細書に記載されています。

固定資産税の納税通知書は、毎年送付されてきますが、納付が済んでも保管しておきましょう。

納税課税明細書に「固定資産税課税標準額」という欄がありますが、そこに金額が記載されています。

建物を自分で使用している場合には、固定資産税評価額がそのまま相続税計算時の評価額にもなりますが、建物を賃貸に出している場合は、借家権割合を差し引くことができます。

借家権割合は、都道府県ごとに決められていますが、2019年現在、すべての都道府県で3割となっています。

例えば、固定資産税評価額が1000万円の建物を貸している場合は、3割引いて、700万円が課税価格になります。

借家権割合は、今後、変更になる可能性があります。

借家権割合を調べるには、国税庁ウェブサイトの財務評価基準書のページをご参照ください。

借家権割合を調べたい都道府県(建物が建っている都道府県)のクリックし、次に、「借家権割合」の文言をクリックすると、その都道府県の借家権割合を示したページにたどり着くことができます。

借家権割合は、「100分の30」のようなかたちで表しますが、100分の30は3割のことです。

なお、無償で貸している場合や、著しく低廉な価格で貸している場合は、借家権割合の適用を受けることはできません。

最低でも固定資産税の2倍~3倍の家賃をもらっていなければ借家権割合の適用を受けることはできないでしょう。

ちなみに、建築途中の家屋も相続税の課税対象になります。

建築途中の家屋の評価額は、費用原価の額×70%です。

費用原価の額とは、課税時期(相続の場合は被相続人の死亡の日)までに建物に投下された建築費用の額を課税時期の価額に引き直した額の合計額のことをいいます。

また、門や塀、庭園設備等も相続税の課税対象となります。

マンションの評価方法

マンションの場合は、土地の敷地利用権と建物の専有部分の評価額を足し合わせて金額で評価します。

以下、それぞれの評価方法について説明します。

敷地利用権の評価方法

マンションの敷地利用権は、敷地全体の評価額に敷地権の割合を掛け算して計算します。

敷地全体の評価は前述の土地の評価方法をご参照ください。

敷地権の割合は、登記事項証明書(登記簿謄本)で確認できます。

建物の専有部分の評価方法

マンションの建物の専有部分の評価は、ほかの建物と同様、固定資産税評価額で行います。

マンションの場合も人に貸している場合は、借家権割合による評価減を適用することができます。

まとめ

以上、不動産の相続について説明しました。

不動産の遺産分割については弁護士に、登記については司法書士に、相続税については税理士に相談するとよいでしょう。

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特に、土地については、評価減の方法が非常に複雑ですので、土地の相続に精通した税理士に依頼しなければ、評価減の制度を最大限に活用することができないでしょう。

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